Зруйнована або пошкоджена нерухомість: податкові послаблення та особливості їх застосування

12 лютого 2025

Податок на нерухомість

Загальні умови звільнення.

Раніше для припинення нарахування податку на нерухомість було потрібне внесення інформації про знищення об'єкта до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Це стосувалося випадків повного руйнування об'єкта, після чого він ставав непридатним для експлуатації.

З 6 травня 2023 року діють нові норми. Відповідно до п. 69.22 підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України (далі - ПКУ), на час воєнного стану (і до 31 грудня року його припинення) звільнення від оподаткування поширюється як на знищене, так і на пошкоджене майно, включаючи мінімально пошкоджене. Обов'язковою умовою є внесення даних про об'єкт до Державного реєстру майна, пошкодженого або знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій або інших наслідків збройної агресії Російської Федерації (далі - Реєстр майна).

Про те, що за території не звільняються від сплати податків мова йде у статті “Які території не охоплює військове звільнення від податків та що каже Міністерство фінансів”.

Ця норма дає право юридичним особам на повне звільнення від податку на нерухомість, незалежно від ступеня пошкодження майна.

Знищена нерухомість
Визначення та порядок застосування звільнення.

Згідно з п. 4 ч. 1 ст. 1 Закону України № 2923 від 23.02.2023, знищеними вважаються об'єкти, непридатні для використання за призначенням унаслідок війни, відновлення яких є неможливим або економічно недоцільним.

За приписами п. 2 п. 69.22 ПКУ, а також роз'ясненнями з БЗ 106.07:

• Звільнення діє заднім числом починаючи з 2022 року, навіть якщо норма набула чинності тільки 6 травня 2023 року.
• Пільга поширюється на весь 2022 рік, а не на період з березня по грудень.
• Звільнення можливе за всі роки воєнного стану, навіть якщо об'єкт було знищено пізніше.
• Включення території до Переліку № 309 не впливає на право звільнення.

Пошкоджена нерухомість
Категорія та умови звільнення.

Пошкодженими вважаються об'єкти, придатні для відновлення шляхом ремонту, реконструкції або реставрації (п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону № 2923).

Відповідно до п. 3 п. 69.22 ПКУ та роз'яснень БЗ 106.07, звільнення надається:

• З 1 березня 2022 року, якщо пошкодження сталися цього року, і діє до місяця завершення відновлювальних робіт.
• З першого числа місяця, коли зафіксовано факт пошкодження, якщо воно мало місце після 1 січня 2023 року.

Для визначення дати звільнення потрібно враховувати інформацію з Реєстру майна (лист ДПСУ від 09.12.2024 № 5622/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК).

Незначно пошкоджена нерухомість
Ця категорія включає об'єкти, які придатні для використання та підлягають відновленню поточним ремонтом. Проте звільнення від оподаткування таких об'єктів можливе лише за наявності рішення місцевих органів влади про встановлення пільг (лист ДПСУ від 26.09.2024 № 4625/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК).

Місцева влада має право встановити:

• Зменшену ставку податку.
• Повне звільнення від оподаткування.

Рішення застосовується з дня його офіційного опублікування, якщо не вказано пізніший строк.

Реєстр майна та порядок дій

Звільнення від оподаткування можливе тільки при внесенні даних про об'єкт до Реєстру майна. Процедура наступна:

1. Подання інформаційного повідомлення.
   Представник юрособи через портал «Дія» або адміністратора центру послуг подає інформацію про стан майна.
2. Комісійне обстеження.
   Комісія ОМС проводить обстеження і складає акт, фіксуючи ступінь пошкоджень.
3. Внесення даних до Реєстру.
   На підставі акта інформація про стан об'єкта вноситься до Реєстру.

Відображення у звітності

Об'єкти, звільнені від оподаткування, не включаються до декларації з податку на нерухомість. Це підтверджено роз'ясненням ДПСУ від 24.05.2024, яке поширюється на всі категорії пошкодженої або знищеної нерухомості.

Звільнення від плати за землю для ділянок під знищеною нерухомістю.

Законодавець передбачив звільнення не лише від оподаткування знищених об'єктів нерухомості, а й від плати за земельні ділянки, на яких вони розташовані. Це звільнення стосується як земельного податку, так і орендної плати.

Суть звільнення

Згідно з п. 69.141 підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України (ПКУ), юридичні особи, які володіють знищеними об'єктами нерухомості, звільняються від плати за земельні ділянки, якщо знищення відбулося внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій або інших наслідків збройної агресії Російської Федерації.

Обсяг звільнення залежить від співвідношення площі ділянки та об'єкта нерухомості:

1. Повне звільнення - надається, якщо загальна площа знищеного об'єкта становить не менше третини площі земельної ділянки.
2. Часткове звільнення (50% ділянки) - діє, якщо площа знищеного об'єкта менше однієї третини площі ділянки.

Строки дії пільги:

1. Звільнення починається з першого числа місяця, в якому об'єкт нерухомості було знищено (згідно з даними Реєстру майна).
2. Завершується в одному з таких випадків:

• В останній день місяця, коли в ДРРП зареєстровано нове право власності на новозбудований об'єкт на цій ділянці.
• В останній день місяця, коли закінчується воєнний стан.
• Але не пізніше 1 січня 2026 року (БЗ 111.05).

Реєстр майна: обов'язкова умова

Для застосування звільнення від плати за землю необхідно внести відповідну інформацію до Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок збройної агресії (далі - Реєстр майна).

У Реєстрі мають бути зазначені дані про:

• Знищені об'єкти нерухомості.
• Земельні ділянки, на яких ці об'єкти знаходилися.

Підтвердження звільнення.

Підставою для звільнення є витяг з Реєстру майна, який містить відомості про знищений об'єкт нерухомості та земельну ділянку. Це положення закріплено в листі ДПСУ від 04.06.2024 № 3055/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК.

Важливо зазначити, що ця норма не поширюється на пошкоджені об'єкти нерухомості. У листі ДПСУ від 25.11.2024 № 5436/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК уточнюється, що звільнення застосовується виключно до земельних ділянок під знищеною нерухомістю.

Рекомендації щодо внесення даних до Реєстру майна

Податкові органи не уточнюють перелік документів і порядок дій для застосування звільнення від плати за землю. Натомість платникам рекомендують звертатися до публічних реєстраторів за місцезнаходженням земельних ділянок. Саме публічні реєстратори забезпечують внесення та актуалізацію інформації в Реєстрі майна.

Особливості фіксації даних.

У примірній формі акта комісійного обстеження, затвердженій Порядком № 473, є поле для зазначення кадастрового номера земельної ділянки (якщо він присвоєний). Це означає, що в процесі комісійного обстеження фіксується інформація не тільки про знищений об'єкт, а й про відповідну земельну ділянку.

Відображення звільнених ділянок у податковій звітності

На 2025 рік чіткої позиції податкових органів щодо відображення звільнених ділянок у звітності немає. Проте роз'яснення з БЗ 111.04 вказують, що такі земельні ділянки належать до необ'єктних і не повинні відображатися в декларації.

ФОП підпадає під мобілізацію: що буде з бізнесом?

1. Податок на нерухомість:
   Знищені та пошкоджені об'єкти нерухомості звільняються від податку за умови внесення даних до Реєстру майна.
2. Пошкодження:
   Пільга для пошкодженої нерухомості діє до завершення ремонту, для незначних пошкоджень потрібне рішення місцевої влади.
3. Плата за землю:
   Земельні ділянки під знищеними об'єктами звільняються від податку повністю або на 50%, залежно від площі об'єкта.
4. Реєстр майна:
   Пільги надаються тільки при внесенні даних до Реєстру майна.
5. Звітність:
   Звільнені об'єкти та ділянки не включаються до податкових декларацій на 2025 рік.

Ці заходи допомагають знизити податкове навантаження для бізнесу, який постраждав унаслідок війни.