Юридическое лицо получает недвижимость в ссуду от физического лица

26 ноября 2024

Правовые основы

Передача недвижимости от физического лица к юридическому лицу должна быть правильно оформлена. Для этого заключается договор ссуды, согласно которому одна сторона (ссудодатель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (пользователю) вещь для временного пользования (часть 1 статьи 827 Гражданского кодекса Украины, ГКУ).

Такой договор между юридическим и физическим лицом составляется в письменной форме (часть 2 статьи 828 ГКУ). Если передается недвижимость (здания, другие капитальные сооружения или их части) на срок три года и более, то:

1. Договор подлежит нотариальному удостоверению (часть 3 статьи 828 ГКУ и часть 2 статьи 793 ГКУ).
2. Вещные права по такому договору должны быть зарегистрированы в реестре вещных прав на недвижимое имущество.

При составлении договора ссуды недвижимости необходимо четко указать в тексте, что недвижимость передается в безвозмездное пользование (часть 2 статьи 827 ГКУ). Если это не будет сделано, налоговые органы могут попытаться рассматривать такие отношения как арендные.

Примечание: Безвозмездность ссуды является ключевым отличием от аренды, которая всегда предполагает оплату.

Особенности ссуды недвижимости от учредителя юрлицу. Если недвижимость передает учредитель своему юридическому лицу, то закон не запрещает такую операцию. Учредитель может выступать в качестве ссудодателя.

Однако если учредитель одновременно является и директором юридического лица, то договор ссуды не может быть подписан одним и тем же лицом со стороны ссудодателя и пользователя. В этом случае договор должен подписать представитель, уполномоченный уставом или доверенностью предприятия.

Бухгалтерский учет

Получение/возврат имущества. Юридическое лицо, которое получает имущество в ссуду, должно учитывать его на забалансовом счете, поскольку право собственности на имущество остается у ссудодателя.
В Инструкции № 291 нет отдельного счета для учета имущества, полученного в ссуду. Однако, можно использовать счет, предназначенный для учета арендованного имущества. Это вполне логично, ведь правила для договоров ссуды регулируются не только главой 60 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) (статьи 827–836 ГКУ), но и положениями главы 58 ГКУ, регулирующей арендные отношения.

Чтобы разграничить имущество, полученное в ссуду, и арендованное имущество, следует открыть отдельный субсчет. Получение имущества в ссуду отражается записью по дебету счета 01, а возврат — по кредиту счета 01.

Передача недвижимости в ссуду должна быть документально оформлена с помощью акта приема-передачи имущества. Акт составляется в произвольной форме.

Признание дохода. При получении юридическим лицом имущества от физического лица в безвозмездное пользование возникает вопрос: будет ли возникать у предприятия доход от услуги по пользованию этим имуществом?
Так как юридическое лицо получает выгоду, используя чужое имущество, это приводит к увеличению его капитала. Следовательно, согласно НП(С)БУ 15, в бухгалтерском учете необходимо начислить доход от безвозмездного пользования имуществом.

Сумма дохода определяется на основе средней арендной платы за аналогичное имущество. Поскольку полученное в ссуду имущество сразу используется в деятельности предприятия, в момент признания дохода должны быть признаны и расходы.

Начисление дохода от безвозмездного пользования имуществом отражается следующей проводкой: Дт 15, 23, 91, 92, 93, 94 — Кт 719 «Прочие доходы от операционной деятельности» (в зависимости от назначения имущества). Это означает, что доход и расходы признаются одновременно.

Зачем это нужно, если результат нулевой (доходы = расходы)? Это важно по двум причинам:

1. При проверке налоговыми органами. Если доход не будет начислен, налоговые органы не обратят внимания на отсутствие расходов, которые компенсировали бы доход. Их интересуют именно неотраженные доходы.
2. Для плательщиков налога на прибыль. Если предприятие ошибочно не учтет такие доходы при расчете 40-миллионного порога, оно может неверно посчитать свой статус как малодоходного предприятия и избежать учета налоговых разниц, что приведет к штрафным санкциям от налоговых органов.

Начисленный доход должен быть зафиксирован в самоакте.

Ссуда от учредителя юрлицу. Если имущество передает учредитель, то доход от безвозмездного пользования не возникает. В соответствии с п. 5 НП(С)БУ 15, рост капитала за счет взносов участников предприятия не считается доходом. В этом случае такие услуги отражаются как дополнительные взносы в капитал юридического лица (без изменения уставного фонда).
В бухгалтерском учете делается следующая проводка: Дт 15, 23, 91, 92, 93, 94 — Кт 422.

Налоговый учет

Налог на прибыль. Операции по получению имущества в ссуду в налоговом учете регулируются аналогично правилам бухгалтерского учета. В Налоговом кодексе Украины (НКУ) не предусмотрены корректировки финансового результата до налогообложения по таким операциям. Это подтверждают налоговые органы в письмах ГНСУ от 17.07.2023 № 1889/ІПК/99-00-21-02-02-06, от 25.12.2023 № 4878/ІПК/99-00-21-02-02 ІПК, от 29.07.2019 № 3529/6/99-99-15-02-02-15/ІПК.
НДС. Передача имущества в ссуду и его возврат не подпадают под определение поставки товаров согласно п.п. 14.1.191 НКУ. Следовательно, оснований для начисления НДСНалог на добавленную стоимость нет. Операции по передаче имущества в ссуду не подлежат учету в системе НДС. Налоговые органы также соглашаются с этим, как указано в письме ГНСУ от 04.02.2022 № 306/ІПК/99-00-21-03-02-06.
Единый налог. Юридические лица, которые являются плательщиками единого налога (ЕН), могут без ограничений получать имущество в ссуду. Например, если физическое лицо передает недвижимость плательщику ЕНЕдиный налог в безвозмездное пользование, предприятие может спокойно пользоваться имуществом.
Однако возникает вопрос: будет ли такой договор ссуды рассматриваться как доход для плательщика ЕН?

Доход от получения недвижимости в ссуду у плательщика ЕН не возникает, так как право собственности на имущество не переходит к юридическому лицу-пользователю. Это подтверждают налоговые органы в письме ГНСУ от 17.05.2023 № 1190/ІПК/99-00-04-03-03-06.

Вместе с тем, имущество, полученное в ссуду, используется безвозмездно в деятельности юрлица. Это означает, что речь идет о безвозмездно полученной услуге. Согласно п. 292.3 НКУ, в доход плательщика ЕН включается стоимость безвозмездно полученных товаров, работ или услуг в течение отчетного периода. Под такими товарами/работами/услугами понимаются те, которые были переданы по письменным договорам, в том числе договорам ссуды, без денежной компенсации.

Поэтому налоговые органы (см. письмо ГНСУ от 04.02.2022 № 306/ІПК/99-00-21-03-02-06) считают, что при получении имущества в безвозмездное пользование по договору ссуды юрлицо — плательщик ЕН должно признать ЕН-доход от безвозмездно полученных услуг.

Обычными ценами для таких услуг считаются арендные ставки на аналогичное имущество в регионе, где оно находится. Таким образом, налогооблагаемый доход плательщика ЕН будет определяться исходя из суммы, на которую признан доход в бухгалтерском учете.

Форма № 20-ОПП

Если юридическое лицо получает недвижимость в безвозмездное пользование от физического лица, оно обязано сообщить об этом налоговым органам, подав форму № 20-ОПП. Согласно п. 8.4 Порядка № 1588, эта форма подается в отношении всех объектов налогообложения, включая те, которые получены в пользование (аренду, ссуду) или переданы в пользование.

Форму № 20-ОПП необходимо подать в течение 10 рабочих дней после регистрации, создания или открытия объекта налогообложения (п. 8.4 Порядка № 1588). Налоговые органы уточняют, что этот срок отсчитывается с даты приобретения прав на объект налогообложения в соответствии с правоустанавливающими документами, такими как договоры, подтверждающие право пользования (см. БЗ 116.11).

В случае ссуды правоустанавливающим документом является договор ссуды, следовательно, 10 рабочих дней для подачи формы № 20-ОПП отсчитываются с даты подписания этого договора.

Порядок заполнения формы № 20-ОПП

Форма заполняется в стандартном порядке. Если она подается впервые, необходимо указать следующее:

1. Графа 2 — код 1 «Первинне надання інформації про об’єкти оподаткування» (первичное предоставление информации об объектах налогообложения);
2. Графа 3 «Тип об’єкта оподаткування» — указывается тип объекта налогообложения, передаваемого в ссуду. Например, если это жилая недвижимость, можно указать: «682 — квартира», «685 — житловий будинок», «293 — котедж». Для нежилой недвижимости — «38» (агентство), «42» (администрация), «240» (кабинет), «378» (офис), «468» (склад) и т. д., в соответствии с рекомендованным справочником типов объектов налогообложения;
3. Графа 9 «Стан об’єкта оподаткування» — указывается «8 — орендується». Так как для имущества, полученного в ссуду, отдельного кода не предусмотрено, выбирается наиболее подходящий по содержанию;
4. Графа 10 «Вид права на об’єкт» — указывается «7 — право довгострокового користування або оренди» (право долгосрочного пользования или аренды) либо «8 — право короткострокового користування, оренди або найму» (право краткосрочного пользования, аренды или найма), в зависимости от срока использования имущества.

Пример. Физическое лицо-учредитель передает в ссуду своему предприятию — плательщику единого налога (ЕН) группы 3 со ставкой 5 % нежилое здание площадью 700 м2. Рыночная стоимость здания составляет 400000 грн, а арендная плата за 1 м2 аналогичной недвижимости — 20 грн/м2. Здание будет использоваться в качестве склада.

Налоговый конфликт: как ФЛП избежать двойного налогообложения

• Если физическое лицо передает юридическому лицу недвижимость в ссуду на срок 3 года или более, договор ссуды необходимо нотариально удостоверить и зарегистрировать вещные права на недвижимость.
• Получение недвижимости в ссуду отражается на забалансовых счетах бухгалтерского учета. Юридическое лицо признает доход от безвозмездного пользования этой недвижимостью. Сумма такого дохода сразу же списывается на расходы в той деятельности, где используется переданное здание.
• В налоговом учете на прибыль операция по получению недвижимости в ссуду отражается согласно правилам бухгалтерского учета. Операция не влияет на учет НДС.
• Если недвижимость передается в ссуду юридическому лицу — плательщику единого налога (ЕН), то такое лицо должно признать налогооблагаемый доход от безвозмездно полученной услуги по пользованию имуществом.