Юридична особа отримує нерухомість у позику від фізичної особи

26 листопада 2024

Правові основи

Передача нерухомості від фізичної особи до юридичної особи має бути правильно оформлена. Для цього укладається договір позички, згідно з яким одна сторона (позичальник) безоплатно передає або зобов'язується передати іншій стороні (користувачеві) річ для тимчасового користування (частина 1 статті 827 Цивільного кодексу України, ЦКУ).

Такий договір між юридичною та фізичною особою укладається у письмовій формі (частина 2 статті 828 ЦКУ). Якщо передається нерухомість (будівлі, інші капітальні споруди або їх частини) терміном на три роки і більше, то:

1. Договір підлягає нотаріальному посвідченню (частина 3 статті 828 ЦКУ та частина 2 статті 793 ЦКУ).
2. Речові права за таким договором мають бути зареєстровані у реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Під час укладання договору позички нерухомості необхідно чітко зазначити у тексті, що нерухомість передається у безоплатне користування (частина 2 статті 827 ЦКУ). Якщо цього не буде зроблено, податкові органи можуть спробувати розглядати такі відносини як орендні.

Примітка: Безоплатність позички є ключовою відмінністю від оренди, яка завжди передбачає оплату.

Особливості позички нерухомості від засновника юрособи. Якщо нерухомість передає засновник своїй юридичній особі, закон не забороняє таку операцію. Засновник може виступати як позичальник.

Однак якщо засновник одночасно є і директором юридичної особи, то договір позички не може бути підписаний однією і тією ж особою з боку позичальника та користувача. У цьому випадку договір має підписати представник, уповноважений статутом чи довіреністю підприємства.

Бухгалтерський облік

Отримання/повернення майна. Юридична особа, яка отримує майно в позику, має враховувати її на позабалансовому рахунку, оскільки право власності на майно залишається у позичальника.

В Інструкції № 291 немає окремого рахунку для обліку майна, одержаного в позику. Однак, можна використовувати рахунок, призначений для обліку орендованого майна. Це цілком логічно, адже правила для договорів позички регулюються не лише главою 60 Цивільного кодексу України (ЦКУ) (статті 827–836 ЦКУ), а й положеннями глави 58 ЦКУ, яка регулює орендні відносини.

Щоб розмежувати майно, одержане в позику, та орендоване майно, слід відкрити окремий субрахунок. Отримання майна в позику відображається записом за дебетом рахунка 01, а повернення - за кредитом рахунку 01.

Передача нерухомості в позику має бути документально оформлена за допомогою акта приймання-передачі майна. Акт складається у довільній формі.

Визнання доходу. При отриманні юридичною особою майна від фізичної особи у безоплатне користування виникає питання: чи виникатиме у підприємства дохід від послуги з користування цим майном?

Оскільки юридична особа отримує вигоду, використовуючи чуже майно, це призводить до збільшення його капіталу. Отже, згідно з НП(С)БО 15, у бухгалтерському обліку необхідно нарахувати дохід від безоплатного користування майном.

Сума доходу визначається з урахуванням середньої орендної плати за аналогічне майно. Оскільки отримане в позику майно одразу використовується в діяльності підприємства, у момент визнання доходу мають бути визнані й витрати.

Нарахування доходу від безоплатного користування майном відображається наступним проведенням: Дп 15, 23, 91, 92, 93, 94 - Кт 719 «Інші доходи від операційної діяльності» (залежно від призначення майна). Це означає, що дохід та витрати визнаються одночасно.

Навіщо це потрібно, якщо результат нульовий (доходи = витрати)? Це важливо з двох причин:

1. Під час перевірки податковими органами. Якщо дохід не буде нарахований, податкові органи не звернуть уваги на відсутність видатків, які б компенсували дохід. Їх цікавлять саме невідбиті прибутки.
2. Для платників прибуток. Якщо підприємство помилково не врахує такі доходи при розрахунку 40-мільйонного порогу, воно може невірно порахувати свій статус як малоприбуткового підприємства та уникнути обліку податкових різниць, що призведе до штрафних санкцій від податкових органів.

Нарахований дохід має бути зафіксований у самоакті.

Позика від засновника юрособи. Якщо майно передає засновник, то доходу від безоплатного користування немає. Відповідно до п. 5 НП(С)БО 15 зростання капіталу за рахунок внесків учасників підприємства не вважається доходом.І тут такі послуги відбиваються як додаткові внески до капіталу юридичної особи (без зміни статутного фонду).

У бухгалтерському обліку виробляється така проводка: Дп 15, 23, 91, 92, 93, 94 - Кт 422.

Податковий облік

Податок на прибуток. Операції з одержання майна в позику у податковому обліку регулюються аналогічно до правил бухгалтерського обліку. У Податковому кодексі України (ПКУ) не передбачено коригування фінансового результату до оподаткування за такими операціями. Це підтверджують податкові органи у листах ДПСУ від 17.07.2023 № 1889/ІПК/99-00-21-02-02-06, від 25.12.2023 № 4878/ІПК/99-00-21-02-02 ІПК, .2019 № 3529/6/99-99-15-02-02-15/ІПК.

ПДВ. Передача майна в позику та його повернення не підпадають під визначення постачання товарів згідно з п.п. 14.1.191 ПКУ. Отже підстав для нарахування ПДВПодаток на додану вартість немає. Операції з передачі майна до позики не підлягають обліку в системі ПДВ. Податкові органи також погоджуються з цим, як зазначено у листі ДПСУ від 04.02.2022 № 306/ІПК/99-00-21-03-02-06.

Єдиний податок. Юридичні особи, які є платниками єдиного податку (ЄП), можуть без обмежень отримувати майно у позику. Наприклад, якщо фізична особа передає нерухомість платнику ЄПЄдиний податок на безоплатне користування, підприємство може спокійно користуватися майном.

Однак виникає питання: чи розглядатиметься такий договір позики як дохід для платника ЄП?

Дохід від отримання нерухомості в позику у платника ЄП не виникає, оскільки право власності на майно не переходить до юридичної особи-користувача. Це підтверджують податкові органи у листі ДПСУ від 17.05.2023 № 1190/ІПК/99-00-04-03-03-06.

Разом з тим, майно, одержане в позику, використовується безоплатно у діяльності юрособи. Це означає, що йдеться про безоплатно отриману послугу. Відповідно до п. 292.3 ПКУ, до доходу платника ЄП включається вартість безоплатно отриманих товарів, робіт чи послуг протягом звітного періоду. Під такими товарами/роботами/послугами розуміються ті, що були передані за письмовими договорами, зокрема договорами позички, без грошової компенсації.

Тому податкові органи (див. лист ДПСУ від 04.02.2022 № 306/ІПК/99-00-21-03-02-06) вважають, що при отриманні майна у безоплатне користування за договором позички юрособа — платник ЄП має визнати ЄП-доход від безоплатно одержаних послуг.

Звичайними цінами для таких послуг є орендні ставки на аналогічне майно в регіоні, де воно знаходиться. Таким чином, оподатковуваний дохід платника ЄП визначатиметься виходячи із суми, на яку визнано дохід у бухгалтерському обліку.

Форма №20-ОПП

Якщо юридична особа отримує нерухомість у безоплатне користування від фізичної особи, вона зобов'язана повідомити про це податкові органи, подавши форму № 20-ОПП. Відповідно до п. 8.4 Порядку № 1588, ця форма подається стосовно всіх об'єктів оподаткування, включаючи ті, що отримані у користування (оренду, позику) або передані у користування.Форму № 20-ОПП необхідно подати протягом десяти робочих днів після реєстрації, створення або відкриття об'єкта оподаткування (п. 8.4 Порядку № 1588). Податкові органи уточнюють, що цей термін відраховується з дати набуття прав на об'єкт оподаткування відповідно до правовстановлюючих документів, таких як договори, що підтверджують право користування (див. БЗ 116.11).

У разі позички документом, що встановлює право, є договір позички, отже, 10 робочих днів для подання форми № 20-ОПП відраховуються з дати підписання цього договору.

Порядок заповнення форми №20-ОПП

Форма заповнюється у стандартному порядку. Якщо вона подається вперше, необхідно вказати таке:

1. Графа 2 — код 1 «Первинне надання інформації про об'єкти оподаткування» (первинне надання інформації про об'єкти оподаткування);
2. Графа 3 «Тип об'єкта оподаткування» — зазначається тип об'єкта оподаткування, що передається до позики. Наприклад, якщо це житлова нерухомість, можна зазначити: "682 - квартира", "685 - житловий будинок", "293 - котедж". Для нежитлової нерухомості - "38" (агентство), "42" (адміністрація), "240" (кабінет), "378" (офіс), "468" (склад) і т. д., відповідно до рекомендованого довідника типів об'єктів оподаткування;
3. Графа 9 «Стан об'єкта оподаткування» — зазначається «8 — орендується».Оскільки для майна, отриманого в позику, окремого коду не передбачено, вибирається найбільш підходящий за змістом;
4. Графа 10 «Вид права на об'єкт» — зазначається «7 — право довгострокового користування чи оренди» (право довгострокового користування чи оренди) або «8 — право короткострокового користування, оренди чи найму» (право короткострокового користування, оренди чи найму), Залежно від терміну використання майна.

Приклад. Фізична особа-засновник передає до позики своєму підприємству — платнику єдиного податку (ЄП) групи 3 зі ставкою 5 % нежитлову будівлю площею 700 м2. Ринкова вартість будівлі складає 400000 грн, а орендна плата за 1 м2 аналогічної нерухомості - 20 грн / м2. Будівля буде використовуватися як склад.

Податковий конфлікт: як ФОП уникнути подвійного оподаткування

• Якщо фізична особа передає юридичній особі нерухомість у позику терміном на 3 роки або більше, договір позички необхідно нотаріально засвідчити та зареєструвати речові права на нерухомість.
• Отримання нерухомості в позику відбивається на позабалансових рахунках бухгалтерського обліку. Юридична особа визнає прибуток від безоплатного користування цією нерухомістю. Сума такого доходу відразу ж списується на витрати у тій діяльності, де використовується передана будівля.
• У податковому обліку з прибутку операція з отримання нерухомості в позику відбивається відповідно до правил бухгалтерського обліку. Операція не впливає на облік ПДВ.
• Якщо нерухомість передається в позику юридичній особі — платнику єдиного податку (ЄП), то така особа має визнати оподатковуваний дохід від безоплатно одержаної послуги з користування майном.