ФОП на ЄП та мінімальний орендний платіж: що потрібно знати?

07 січня 2025

Історія питання

Вже давно податкові органи наполягають, що підприємці-орендодавці, незалежно від системи оподаткування (єдиний податок чи загальна система), мають враховувати мінімальну суму орендного платежу, якщо така сума зафіксована на відповідній території. 

У своїх роз'ясненнях податківці посилаються на п.п. 170.1.2 ПКУ, який встановлює мінімальну базу для оренди нерухомості фізособами.

Однак цей підхід викликає багато питань, оскільки формально положення п.п. 170.1.2 ПКУ застосовуються до випадків, коли фізична особа здає майно податковому агенту, а не коли це робить ФОП. 

Тим більше що для ФОП на єдиному податку доходи від оренди оподатковуються за правилами ст. 292 ПКУ, яка не містить посилань на мінімальний орендний платіж.

Позиція податківців

Податкові органи посилили вимоги до ФОП-орендодавців. Тепер вони прямо вказують, що орендна плата, зазначена в договорі, повинна бути не нижчою за мінімальну, визначену Методикою № 1253.

У роз'ясненнях податківців не згадується п.п. 170.1.2 ПКУ. Вони акцентують увагу лише на Методиці №1253, створюючи враження, що вона є універсальним документом для всіх випадків оренди.

Однак у самій Методиці сказано, що вона застосовується виключно до податкових агентів, які визначають мінімальну суму орендного платежу при нарахуванні доходу орендодавцю.

Потенційні ризики

Хоча ПКУПодатковий кодекс України не встановлює санкцій за вказівку в договорі орендної плати нижче за мінімальний рівень, це не означає, що податківці не спробують донарахувати податки. 

Можливі наслідки:

Для ФОП-орендодавця на ЄПЄдиний податок:

• збільшення доходу від оренди, якщо податківці вважатимуть, що зазначена сума нижча за мінімальний орендний платіж;
• для ФОП 3 групи — ризик перевищення ліміту доходу та донарахування податку з відповідними санкціями (ст. 123 ПКУ);
• для ФОП 2 групи - підвищення суми доходу, що саме собою не страшно, якщо є запас по ліміту.

Для орендаря:

• якщо орендар - фізична особа або ФОП, податківці можуть порахувати різницю між мінімальною сумою платежу та фактичною орендною платою додатковим благом орендаря, що оподатковується ПДФО та військовим збором.

Судова практика

Судові розгляди з цих питань часто складаються на користь підприємців. Приклади:

• в одній із справ податківці донарахували податки не орендодавцю, а орендареві-ФОП, аргументуючи це тим, що орендар отримав додаткове благо від дешевої оренди (справа No 300/867/22, ухвала Восьмого апеляційного адміністративного суду від 20.06.2023).
• Верховний Суд підтримав податківців у ситуації, коли ФОП на загальній системі здав нерухомість за ціною, нижчою від мінімальної (Справа No 804/1570/16, постанова від 08.09.2020).

Позитивні рішення для ФОП-орендодавців зустрічаються вкрай рідко та навряд чи стануть орієнтиром (наприклад, рішення Запорізького окружного адмінсуду від 15.01.2019 у справі № 280/4577/18).

Рекомендації

Щоб уникнути податкових ризиків, рекомендується:

• прописати в договорі оренди плату не нижчу за мінімальну суму орендного платежу, встановлену Методикою No 1253;
• ФОП-єдинники враховуватимуть мінімальний платіж як базу для розрахунку доходу від оренди;
• орендарям, які укладають договори оренди з фізичними особами, уважно оцінювати свої податкові ризики.

Повернення коштів та ФОП на ЄП: оновлений підхід фіскалів

1. Мінімальна орендна плата: При оформленні договору оренди рекомендується встановлювати орендну плату не нижче мінімального розміру, прописаного в Методиці № 1253, щоб уникнути податкових ризиків.
2. Застосування ПКУ: Положення п.п. 170.1.2 ПКУ формально стосуються лише фізичних осіб, які здають нерухомість податковому агенту, та не поширюються на ФОП, але податківці намагаються трактувати їх інакше.
3. Ризики для ФОП на ЄП: Податкові органи можуть донарахувати єдиний податок, якщо дохід від оренди вважатиметься заниженим щодо мінімального орендного платежу. Особливо це важливо для ФОП 3 групи через можливе перевищення ліміту доходу.
4. Ризики для орендарів: У разі низької орендної плати податківці можуть розцінити різницю між фактичною та мінімальною платою як додаткове благо орендаря, що оподатковується ПДФОПодаток на доходи фізичних осіб та ВЗВійськовий збір.
5. Судова практика: Рішення судів найчастіше підтримують податкові органи. Судові аргументи на користь ФОП зустрічаються рідко і гарантують успіху у суперечці.