ФЛП на ЕН и минимальный арендный платеж: что нужно знать?

07 января 2025

История вопроса

Уже давно налоговые органы настаивают, что предприниматели-арендодатели, вне зависимости от системы налогообложения (единый налог или общая система), должны учитывать минимальную сумму арендного платежа, если такая сумма зафиксирована для соответствующей территории. 

В своих разъяснениях налоговики ссылаются на п.п. 170.1.2 НКУ, который устанавливает минимальную базу для аренды недвижимости физлицами.

Однако этот подход вызывает много вопросов, поскольку формально положения п.п. 170.1.2 НКУ применяются к случаям, когда физическое лицо сдает имущество налоговому агенту, а не когда это делает ФЛП. 

Тем более, что для ФЛП на едином налоге доходы от аренды облагаются по правилам ст. 292 НКУ, которая не содержит ссылок на минимальный арендный платеж.

Позиция налоговиков

Налоговые органы усилили требования к ФЛП-арендодателям. Теперь они прямо указывают, что арендная плата, указанная в договоре, должна быть не ниже минимальной, определенной Методикой No 1253.

В разъяснениях налоговиков не упоминается п.п. 170.1.2 НКУ. Они акцентируют внимание только на Методике No 1253, создавая впечатление, что она является универсальным документом для всех случаев аренды. 

Однако в самой Методике сказано, что она применяется исключительно к налоговым агентам, определяющим минимальную сумму арендного платежа при начислении дохода арендодателю.

Потенциальные риски

Хотя НКУНалоговый кодекс Украины не устанавливает санкций за указание в договоре арендной платы ниже минимального уровня, это не означает, что налоговики не попытаются доначислить налоги. 

Возможные последствия:

Для ФЛП-арендодателя на ЕНЕдиный налог:

• увеличение дохода от аренды, если налоговики посчитают, что указанная сумма ниже минимального арендного платежа;
• для ФЛП 3 группы — риск превышения лимита дохода и доначисления налога с соответствующими санкциями (ст. 123 НКУ);
• для ФЛП 2 группы — повышение суммы дохода, что само по себе не страшно, если есть запас по лимиту.

Для арендатора:

• если арендатор — физическое лицо или ФЛП, налоговики могут посчитать разницу между минимальной суммой платежа и фактической арендной платой дополнительным благом арендатора, что облагается НДФЛ и военным сбором.

Судебная практика

Судебные разбирательства по этим вопросам часто складываются не в пользу предпринимателей. Примеры:

• в одном из дел налоговики доначислили налоги не арендодателю, а арендатору-ФЛП, аргументируя это тем, что арендатор получил дополнительное благо от дешевой аренды (дело No 300/867/22, постановление Восьмого апелляционного административного суда от 20.06.2023);
• Верховный Суд поддержал налоговиков в ситуации, когда ФЛП на общей системе сдал недвижимость по цене ниже минимальной. Суд не стал учитывать, что арендодатель действовал как ФЛП, а не как физлицо (дело No 804/1570/16, постановление от 08.09.2020).

Положительные решения для ФЛП-арендодателей встречаются крайне редко и вряд ли станут ориентиром (например, решение Запорожского окружного админсуда от 15.01.2019 по делу No 280/4577/18).

Рекомендации

Чтобы избежать налоговых рисков, рекомендуется:

• прописать в договоре аренды плату не ниже минимальной суммы арендного платежа, установленной Методикой No 1253;
• ФЛП-единщики учитывать минимальный платеж как базу для расчета дохода от аренды;
• арендаторам, заключающим договоры аренды с физическими лицами, внимательно оценивать свои налоговые риски.

Возврат средств и ФЛП на ЕН: обновлённый подход фискалов

1. Минимальная арендная плата: При оформлении договора аренды рекомендуется устанавливать арендную плату не ниже минимального размера, прописанного в Методике No 1253, чтобы избежать налоговых рисков.
2. Применимость НКУ: Положения п.п. 170.1.2 НКУ формально касаются только физических лиц, сдающих недвижимость налоговому агенту, и не распространяются на ФЛП, но налоговики пытаются трактовать их иначе.
3. Риски для ФЛП на ЕН: Налоговые органы могут доначислить единый налог, если доход от аренды будет считаться заниженным относительно минимального арендного платежа. Особенно это важно для ФЛП 3 группы из-за возможного превышения лимита дохода.
4. Риски для арендаторов: В случае низкой арендной платы налоговики могут расценить разницу между фактической и минимальной платой как дополнительное благо арендатора, облагаемые НДФЛ и ВС.
5. Судебная практика: Решения судов чаще всего поддерживают налоговые органы. Судебные аргументы в пользу ФЛП встречаются редко и не гарантируют успеха в споре.