Як правильно ФОП орендувати нерухомість та здавати її в оренду: ліміти, податки, заборони

01 жовтня 2024

Як правильно ФОП орендувати нерухомість та здавати її в оренду: основні аспекти

В Україні орендувати приміщення можуть фізичні особи, ФОП, юридичні особи будь-якої форми власності.

Здавати нерухомість в оренду мають право:

• фізособи;
• ФОП на ЄПЄдиний податок 2, 3 та 4 групи;
• ФОП на загальній системі;
• юридичні особи на спрощеній системі 3 та 4 групи;
• юридичні особи на загальній системі.

Для ФОП на ЄП передбачені ліміти, щодо загального обсягу нерухомого майна, яке вони можуть здавати в оренду. Зокрема:

• земельні ділянки – 0,2 га;
• житлові приміщення – 400 м2;
• нежитлові приміщення – 900 м2.

Якщо підприємець буде здавати в оренду частину нерухомого майна як ФОП на ЄП, а іншу – як фізособа, щоб «розширити» ліміт на дозволену для здачі площу, він буде позбавлений права на діяльність на спрощеній системі оподаткування. В такому разі отримана орендна плата буде оподатковуватися як дохід фізосіб – 18% ПДФОПодаток на доходи фізичних осіб та 1,5% військового збору.

Якщо ж «єдинник» на 2 групі вирішить здавати нерухомість виключно як фізособа, то він спочатку повинен видалити КВЕД 68.20Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна з переліку обраних видів діяльності. Проте підприємець має право укладати договори оренди з орендарями як ФОП та юрособа на спрощеній системі.

«Єдинники» 1 групи взагалі не мають права здавати в оренду нерухомість.

Для фізичних осіб, ФОП на загальній системі та юридичних осіб ліміту на площу нерухомого майна, яке можна здавати в оренду, не встановлено.

При цьому важливо, щоб даний вид діяльності був відображений в Реєстрі платників ЄП відповідним КВЕД - 68.20. Якщо ж підприємець не здає, а тільки орендує нерухомість, цей КВЕД додавати не потрібно.

Особливості здавання в оренду нерухомості ФОП на 2 та 3 групі

ФОП на ЄП на 2 групі мають право здавати в оренду та суборенду нерухомість в межах встановлених для них лімітів лише фізособам та іншим «спрощенцям» (як ФОП, так і юрособам).

Якщо ця вимога буде порушена, то підприємцю загрожує позбавлення права працювати на ЄП.

До «єдинників» на 3 групі та ФОП на загальній системі ці обмеження не застосовуються.

ФОП повинні подавати разом із податковою звітністю форму 20 ОПП, в якій необхідно вказати, які об’єкти нерухомості вони здають в оренду.

Якщо ж ФОП орендує нерухомість та виступає податковим агентом, то потрібно заповнювати додаток 4 ДФ, в якому вказувати ознаки доходу.

Що стосується РРОРеєстратор розрахункових операцій (касовий апарат)./ПРРОПрограний реєстратор розрахункових операцій , то вимоги до його використання при здачі в оренду нерухомості такі ж самі, як і для будь-яких розрахункових операцій. Якщо платіж надходить на IBAN-рахунок, то здійснювати фіскалізацію платежу не потрібно, якщо ж орендодавець отримує гроші готівкою чи, скажімо, на ключ-карту, – без касового апарату не обійтися.

Кошти за комунальні послуги, «гарантійний» внесок та розмір оренди

Відносно надходження платежів на оплату комунальних послуг податківці не мають єдиної думки. Наприклад, у їхніх роз’ясненнях сказано, що орендодавцю не заборонено отримувати кошти від орендарів на погашення витрат за комунальні послуги. Ці кошти оподатковуються як дохід і включаються до обороту.

Разом з тим, податківці застерігають, що отримання таких платежів в деяких випадках може розцінюватися як діяльність не по зареєстрованому КВЕД, що є підставою для позбавлення права працювати на ЄП.

До того, ж на сьогодні звичною практикою є надання підприємцями своїм орендарям генераторів та отримання від них коштів за електроенергію, які ці генератори генерують. Варто мати на увазі, що електроенергія є підакцизним товаром, тому такі дії можуть також призвести до переведення ФОП на загальну систему.

Таким чином, на сьогодні найкращим рішенням буде закласти витрати на комунальні послуги в ціну орендної плати.

«Загальносистемники» ж можуть отримувати компенсацію на комунальні витрати без жодних обмежень.

ФОП на ЄП, які при здачі в оренду нерухомості отримують гарантійний внесок від орендаря, у разі його повернення (за умовами договору) вже не можуть суму внеску відняти від свого загального отриманого доходу. Тому доцільніше в договорі визначити, що цей гарантійний внесок буде, наприклад, оплатою останнього місяця оренди.

Деякі підприємці з метою зменшення розміру податків на отримані від здачі в оренду нерухомості кошти і, відповідно, зменшення суми доходу, що впливає на річний ліміт, за договором виставляють незначну ціну на оренду, а інші кошти отримують «в конверті». Але, згідно Постанови КМУ №1253 від 19.12.2010, розмір орендної плати, закладений в договорі між орендодавцем та орендарем, не може бути нижчим, ніж мінімальний розмір оренди нерухомого майна в регіоні. Тому при виявленні податківцями таких схем будуть донараховані податки за оренду майна на суму, яка визнана мінімальною за оренду нерухомості. Різниця між фактично отриманими коштами та затвердженою «мінімалкою» на оренду буде донарахована як дохід, що може стати причиною перевищення лімітів.

Податкова звітність фізичних осіб-орендодавців

Надходження коштів від здавання в оренду нерухомості мають бути належним чином відображені в податкових деклараціях. З них же має бути сплачений податок.

1. Якщо фізособи укладають договір про оренду з іншими фізособами, вони повинні самостійно подати декларацію про майновий стан та доходи та сплатити з отриманого доходу ПДФО + військовий збір.
2. Якщо фізособи здають в оренду майно ФОП чи юрособам, то останні виступають в ролі податкових агентів, які повинні подавати додаток до звіту 4 ДФ та самостійно сплачувати ПДФО і військовий збір. Фізособа-орендодавець в такому випадку не заповнює звітність і не сплачує податки, проте сума орендної плати, яку вона отримає, буде вже з вирахуванням раніше сплачених підприємцем податків.

Звертаємо увагу, що згідно ст.170.1 ПКУ, фізособи мають повне право не реєструватися як ФОП для того, щоб здавати нерухомість в оренду.

Що стосується вимог до договору оренди, то договір, терміном дії понад 3 роки, потребує нотаріального засвідчення.

Сплата податків на нерухоме майно є обов’язком його власника. Нагадуємо, що ст. 266.4.1 ПКУ визначена площа, яка не підлягає оподаткуванню:

• для квартир - 60 м2;
•  для будинків – 120 м2;
• для об’єктів житлової нерухомості – 180 м2.

Якщо площа житла перевищує передбачену цією нормою ПКУ, то власних сплачує податок за «надлишкові» квадратні метри.

Підводячи підсумки, наголошуємо, що здавання в оренду нерухомості як фізособами, так і підприємцями потребує ретельного вивчення питання, щоб через випадкове порушення законодавчих вимог не мати неприємностей з податковою та інших негативних наслідків.

Якщо директор підприємства є ФОП, чим це загрожує?