Как правильно ФЛП арендовать недвижимость и сдавать ее в аренду: лимиты, налоги, запреты

01 октября 2024

Как правильно ФЛП арендовать недвижимость и сдавать ее в аренду: основные аспекты

В Украине арендовать помещения могут физические лица, ФЛП, юридические лица любой формы собственности.

Сдавать недвижимость в аренду имеют право:

• физлица;
• ФЛП на ЕНЕдиный налог 2, 3 и 4 группы;
• ФЛП на общей системе;
• юридические лица на упрощенной системе 3 и 4 группы;
• юридические лица на общей системе.

Для ФЛП на ЕН предусмотрены лимиты относительно общей площади недвижимого имущества, которое они могут сдавать в аренду. В частности:

• земельные участки – 0,2 га;
• жилые помещения – 400 м2;
• нежилые помещения – 900 м2.

Если предприниматель будет сдавать в аренду часть недвижимого имущества как ФЛП на ЕН, а другую – как физлицо, чтобы «расширить» лимит на разрешенную для сдачи площадь, он будет лишен права на деятельность на упрощенной системе налогообложения. В таком случае полученная арендная плата будет облагаться налогом как доход физлица – 18% НДФЛНалог на доходы физических лиц и 1,5% военного сбора.

Если же «единщик» на 2 группе решит сдавать недвижимость исключительно как физлицо, то он сначала должен удалить КВЭД 68.20Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества из перечня избранных видов деятельности. Однако предприниматель имеет право заключать договоры аренды с арендаторами как ФЛП и юрлицо на упрощенной системе.

«Единщики» 1 группы вообще не имеют права сдавать в аренду недвижимость.

Для физических лиц, ФЛП на общей системе и юридических лиц лимит на площадь недвижимого имущества, которую можно сдавать в аренду, не установлен.

При этом важно, чтобы данный вид деятельности был отражен в Реестре плательщиков ЕН соответствующим КВЭД – 68.20. Если же предприниматель не сдает, а только арендует недвижимость, этот КВЭД прибавлять не нужно.

Особенности сдачи в аренду недвижимости ФЛП на 2 и 3 группе

ФЛП на ЕН на 2 группе имеют право сдавать в аренду и субаренду недвижимость в пределах установленных для них лимитов только физлицам и другим «упрощенцам» (как ФЛП, так и юрлицам).

Если это требование будет нарушено, то предпринимателю грозит лишение права работать на ЕН.

К «единщикам» на 3 группе и ФЛП на общей системе эти ограничения не применяются.

ФЛП должны представлять вместе с налоговой отчетностью форму 20 ОПП, в которой необходимо указать, какие объекты недвижимости они сдают в аренду.

Если же ФЛП арендует недвижимость и выступает налоговым агентом, то нужно заполнять приложение 4 ДФ, в котором указывать признаки дохода.

Что касается РРОРегистратор расчётных операций (кассовый аппарат)./ПРРОПрограммный регистратор расчётных операций, то требования к его использованию при сдаче в аренду недвижимости такие же, как и для любых расчетных операций. Если платеж поступает на IBAN-счет, то фискализация платежа не требуется, если же арендодатель получает деньги наличными или, скажем, на ключ-карту, – без кассового аппарата не обойтись.

Средства на коммунальные услуги, «гарантийный» взнос и размер аренды

Относительно поступления платежей на оплату коммунальных услуг у налоговиков нет единого мнения. К примеру, в их разъяснениях сказано, что арендодателю (ФЛП на ЕН) не запрещено получать средства от арендаторов на погашение расходов на коммунальные услуги. Эти средства облагаются как доход и включаются в оборот.

Вместе с тем налоговики предостерегают, что получение таких платежей в некоторых случаях может расцениваться как деятельность не по зарегистрированному КВЭД, что является основанием для лишения права работать на ЕН.

К тому же, сегодня привычной практикой является предоставление предпринимателями своим арендаторам генераторов и получение от них средств за электроэнергию, которые эти генераторы генерируют. Следует иметь в виду, что электроэнергия является подакцизным товаром, поэтому такие действия могут привести к переводу ФЛП на общую систему.

Таким образом, на сегодняшний день лучшим решением будет заложить расходы на коммунальные услуги в цену арендной платы.

«Общесистемщики» же могут получать компенсацию на коммунальные расходы без ограничений.

ФЛП на ЕН, которые при сдаче в аренду недвижимости получают гарантийный взнос от арендатора, в случае его возврата (по условиям договора) уже не могут сумму взноса отнять от общего полученного дохода. Поэтому более целесообразно в договоре определить, что этот гарантийный взнос будет, например, оплатой последнего месяца аренды.

Некоторые предприниматели с целью уменьшить размер налогов на полученные от сдачи в аренду недвижимости средства и, соответственно, уменьшение суммы дохода, влияющего на годовой лимит, по договору выставляют незначительную цену на аренду, а другие средства получают «в конверте». Но, согласно Постановлению КМУ №1253 от 19.12.2010, размер арендной платы, заложенный в договоре между арендодателем и арендатором, не может быть ниже минимального размера аренды недвижимого имущества в регионе.

Поэтому при обнаружении налоговиками таких схем будут доначислены налоги за аренду имущества на сумму, признанную минимальной за аренду недвижимости. Разница между фактически полученными средствами и утвержденной «минималкой» на аренду будет доначислена как доход, что может стать причиной превышения лимитов.

Налоговая отчетность физических лиц-арендодателей

Поступление средств за сдачу в аренду недвижимости должно быть должным образом отражено в налоговых декларациях. С них же должен быть уплачен налог.

1. Если физлица заключают договор об аренде с другими физлицами, они должны самостоятельно подать декларацию о имущественном положении и доходах и уплатить с полученного дохода НДФЛ + военный сбор.
2. Если физлица сдают в аренду имущество ФЛП или юрлицам, последние выступают в роли налоговых агентов, которые должны подавать приложение к отчету 4 ДФ и самостоятельно платить НДФЛ и военный сбор. Физлицо-арендодатель в таком случае не заполняет отчетность и не уплачивает налоги, однако сумма арендной платы будет уже с вычетом ранее уплаченных предпринимателем налогов.

Обращаем внимание, что согласно ст.170.1 НКУ, физлица имеют полное право не регистрироваться как ФЛП для того, чтобы сдавать недвижимость в аренду.

Что касается требований к договору аренды, то договор, сроком действия свыше 3 лет, требует нотариального удостоверения.

Уплата налогов на недвижимое имущество является обязанностью его собственника. Напоминаем, что ст. 266.4.1 НКУ определена площадь, не подлежащая налогообложению:

• для квартир – 60 м2;
• для домов – 120 м2;
• для объектов жилой недвижимости – 180 м2.

Если площадь жилья превышает предусмотренную этой нормой НКУ, то собственник платит налог за «избыточные» квадратные метры.

Подводя итоги, подчеркиваем, что сдача в аренду недвижимости как физлицами, так и предпринимателями требует тщательного изучения вопроса, чтобы из-за случайного нарушения законодательных требований не иметь неприятностей с налоговой и других негативных последствий.

Если директор предприятия является ФЛП, чем это грозит