Как правильно ФЛП сдавать в аренду недвижимость: КВЭД, налоги, льготы, кассовые аппараты, субаренда

15 декабря 2025 Пригодится для: Предприниматели 1–3-я группы ЕН

Законы Украины разрешают получать доход от сдачи в аренду помещения не только предпринимателям, но и физическим лицам. Однако такая деятельность требует ответственного подхода к вопросам налогообложения и отчетности.

Как правильно ФЛПФизическое лицо — предприниматель сдавать в аренду недвижимость и какие риски несет такой бизнес, рассмотрим далее в статье.

Как правильно ФЛП сдавать в аренду недвижимость

Как физические лица, так и ФЛП (кроме 1 группы на ЕН) имеют право сдавать в аренду недвижимость. Однако требования к «единщикам» и находящимся на общей системе налогообложения предпринимателям различаются.Как предприятию компенсировать ФЛП сопутствующие расходы по договору

ФЛП на ЕН имеют ограничения по площади, которую они могут передать в аренду:

• жилые помещения: до 400 м.2;
• коммерческие помещения: 900 м.2.

«Единщикам» следует учесть, что допустимые к сдаче в аренду квадратные метры не суммируются. То есть, если ФЛП сдает в аренду коммерческие помещения, площадью 900 м.2, он уже не может сдавать в аренду жилье.

Для ФЛП на общей системе и юрлиц ограничения по площади не установлены.

Также важно при сдаче в аренду недвижимости зарегистрировать такую ​​деятельность, указав КВЭД 68.20: «Предоставление в аренду и эксплуатацию недвижимого имущества». Получение средств за незарегистрированную деятельность является грубым нарушением, при обнаружении которого предпринимателя могут ожидать неприятные последствия:

• лишение права работать на упрощенной системе задним числом;
• автоматический переход на общую систему налогообложения;
• начисление штрафа в размере 15% единого налога на весь доход, полученный с момента совершения нарушения;
• налогообложение в размере 18% НДФЛ и 5% военного сбора.

Также следует учитывать, что ФЛП на 2 группе могут работать только с другими «единщиками» или физическими лицами. Сдавать недвижимость юрлицу, нотариусу или государственной организации они не имеют права.

ФЛП 3 группы ЕН и «общесистемщики» могут сдавать помещения кому угодно: банку, аптеке, нотариусу, юрлицам на общей системе.

Важно соблюдать требования законодательства по фискализации платежей и использовать РРО/ПРРО при получении платежей наличными или картой. Если деньги за аренду поступают напрямую на IBAN-счет ФЛП, кассовый аппарат не нужен.Новый договор аренды и судьба неотделимых улучшений помещения

Сдача в аренду недвижимости физлицом

Владельцем недвижимого имущества является физлицо, а не ФЛП, именно на него возложена обязанность платить налоги за недвижимость.

Для физлиц действуют льготы по необлагаемой налогом площади:

• 60 м.2 для квартир;
• 120 м.2 для домов.

За площадь сверх установленных лимитов владельцы обязаны ежегодно платить налоги в размере, определенном местными властями, но не более 1,5% минимальной заработной платы за 1 м.2.

Однако льгота на необлагаемые налогом квадратные метры применяется только к имуществу, находящемуся во владении собственника. Если налоговая обнаружит, что собственник сдает недвижимость в аренду и получает доход, льгота будет отменена.

Для того чтобы сдавать в аренду жилье, не обязательно регистрировать ФЛП. Налоговая нагрузка на физлицо в таком случае составляет 18% НДФЛ + 5% военного сбора. Даже если владелец зарегистрирован как ФЛП, однако среди его КВЭД нет 68.20, то он может сдавать недвижимость как физлицо.

Но если предприниматель ранее зарегистрировал КВЭД 68.20, то предоставлять услуги аренды как физлицо он уже не может. Для этого нужно сначала удалить данный КВЭД из ЕГР и дождаться обновления информации. Налогообложение дохода у «единщиков» определяется ставкой занимаемой ими группы.

Что касается представления отчетности физлицами, то ключевую роль играет то, кто является арендатором. Если арендатор – другое физлицо, то уплата налогов и подача годовой декларации является обязанностью арендодателя. Если же собственник сдает в аренду недвижимость ФЛП или юрлицу, они выступают налоговыми агентами, которые обязаны удержать и перечислить налоги и подать отчет 4ДФ в налоговую.

Сдача помещения в субаренду

ФЛП на 2 группе имеют право сдавать в субаренду арендованные помещения при условии, что не будут нарушены требования к деятельности на занимаемой группе (услуги предоставляются физлицам или «единщикам»). Также следует придерживаться установленных для «упрощенцев» лимитов площади, разрешенной для сдачи в аренду.

Важно помнить, что согласно ст. 291.4 НКУ, ФЛП 2 группы не могут оказывать посреднические услуги по купле-продаже, аренде или оценке недвижимости. Такая деятельность разрешена только на 3 группе.ФЛП-упрощенец и предоставление возвратной финансовой помощи

Оплата коммунальных услуг и гарантийный взнос

Средства, полученные от арендатора как возмещение за коммунальные услуги, не включаются в доход ФЛП на ЕН и облагаются налогом как доход физлица: 18% НДФЛ + 5% военного сбора. Более того, этот доход может быть расценен как полученный от незарегистрированной предпринимательской деятельности, что может стать причиной лишения ФЛП права работать на ЕН. Поэтому рекомендуется в договоре аренды расходы на коммунальные услуги не выносить отдельной графой, а включить в арендную плату. Чтобы регулировать сумму коммунальных платежей, следует разделить арендную плату на фиксированную и переменную части, а также указать, что размер последней будет определяться ежемесячно. Такой подход создает прозрачные условия сотрудничества между арендатором и арендодателем, в то же время не нарушает законодательство и не несет дополнительную налоговую нагрузку на собственника.

Также ФЛП важно помнить, что они не имеют права принимать оплату за электроэнергию, которую арендаторы получают, используя электрогенераторы, поскольку она является подакцизным товаром. Эти расходы тоже лучше включать в общую сумму аренды (или в переменную ее часть).

Что касается гарантийного взноса, который часто по договоренности с собственником выплачивает арендатор для «подтверждения намерений», налоговики определяют его как доход ФЛП на момент получения. В случае возврата взноса предприниматель уже не может снизить доход. Поэтому в договоре лучше прописывать, что взнос, например, засчитывается как оплата за последний месяц аренды.

Также ФЛП не нужно указывать символическую сумму за аренду, потому что такие схемы легко обнаруживаются налоговиками. Налоговая использует алгоритмы определения минимальных цен на аренду недвижимости и при выявлении очевидного несоответствия доначислит предпринимателю налогов до установленного для региона минимума. Так что лучше указывать реальную рыночную стоимость, чтобы не иметь неприятностей.

Заключение

Сдача ФЛП недвижимости в аренду – это не только возможность получать доход, но и ответственность за правильное оформление всех договоренностей.

Договор аренды помогает защитить интересы и собственника, и арендатора, а также избежать недоразумений в будущем. Однако перед тем, как передавать имущество в аренду, предпринимателю следует ознакомиться с налоговыми нюансами и правилами отчетности. Такой подход позволяет работать легально, спокойно и без лишних рисков.