Як правильно ФОП здавати в оренду нерухомість: КВЕД, податки, пільги, касові апарати, суборенда

15 грудня 2025 Стане у пригоді для: Підприємці на ЄП

Закони України дозволяють отримувати дохід від здачі в оренду приміщення не тільки підприємцям, а й фізичним особам. Проте така діяльність потребує відповідального підходу у питаннях оподаткування та звітності.

Як правильно ФОПФізична особа — підприємець здавати в оренду нерухомість та які ризики несе такий бізнес, розглянемо далі в статті. 

Як правильно ФОП здавати в оренду нерухомість

Як фізичні особи, так і ФОП (крім 1 групи на ЄП) мають право здавати в оренду нерухомість. Проте вимоги до «єдинників» та підприємців, які перебувають на загальній системі оподаткування, різняться.

ФОП на ЄП мають обмеження по площі, яку вони можуть передати в оренду:

• житлові приміщення: до 400 м2;
• комерційні приміщення: до 900 м2.

«Єдинникам» варто врахувати, що допустимі до здачі в оренду квадратні метри не сумуються. Тобто, якщо ФОП здає в оренду комерційні приміщення, площею 900 м2, він не може вже здавати в оренду житло.Як підприємству компенсувати ФОП супутні витрати за договором

Для ФОП на загальній системі та юросіб обмежень по площі не встановлено.

Також важливо при здачі в оренду нерухомості зареєструвати таку діяльність, вказавши КВЕД 68.20: «Надання в оренду та експлуатацію нерухомого майна». Отримання коштів за незареєстровану діяльність є грубим порушенням, при виявлені якого підприємця можуть очікувати неприємні наслідки:

• позбавлення права працювати на спрощеній системі заднім числом;
• автоматичний перехід на загальну систему оподаткування;
• нарахування штрафу в розмірі 15% єдиного податку на весь дохід, отриманий з моменту вчинення порушення;
• оподаткування в розмірі 18% ПДФО та 5% військового збору.

Також варто враховувати, що ФОП на 2 групі можуть працювати тільки з іншими «єдинниками» або фізичними особами. Здавати нерухомість юрособі, нотаріусу чи державній організації вони не мають права.

ФОП 3 групи ЄП та «загальники» можуть здавати приміщення будь-кому: банку, аптеці, нотаріусу, юрособам на загальній системі.

Важливо дотримуватися вимог законодавства щодо фіскалізації платежів та використовувати РРО/ПРРО при отриманні коштів готівкою чи картою. Якщо ж гроші за оренду надходять напряму на IBAN-рахунок ФОП, касовий апарат не потрібен.

Здача в оренду нерухомості фізособою

Власником нерухомого майна є фізособа, а не ФОП, саме на неї покладений обов’язок сплачувати податки за нерухомість.Новий договір оренди та доля невіддільних поліпшень приміщення

Для фізосіб діють пільги щодо неоподаткованої площі:

• 60 м2 для квартир;
• 120 м2 для будинків.

За площу понад встановлених лімітів власники зобов’язані щорічно сплачувати податки у розмірі, визначеному місцевою владою, але не більше 1,5% від мінімальної заробітної плати за 1 м2.

Проте пільга на неоподатковані квадратні метри застосовується лише до майна, що перебуває у володінні власника. Якщо податкова виявить, що власник здає нерухомість в оренду та отримує за це дохід, пільга буде скасована.

Для того щоб здавати в оренду житло, не обов’язково реєструвати ФОП. Податкове навантаження на фізособу в такому випадку становить 18% ПДФО + 5% військового збору. Навіть якщо власник зареєстрований як ФОП, проте серед його КВЕД немає 68.20, то він може здавати нерухомість як фізособа.

Але якщо підприємець раніше зареєстрував КВЕД 68.20, то надавати послуги оренди як фізособа він вже не може. Для цього потрібно спочатку видалити даний КВЕД з ЄДР та дочекатися оновлення інформації. Оподаткування доходу в «єдинників» визначається ставкою займаної ними групи.

Що стосується подання звітності фізособами, то ключову роль відіграє те, хто є орендарем. Якщо орендар – інша фізособа, то сплата податків та подання річної декларації є обов’язком орендодавця. Якщо ж власник здає в оренду нерухомість ФОП чи юрособі, то вони виступають податковими агентами, які зобов’язані утримати та перерахувати податки та подати звіт 4ДФ у податкову.

Здача приміщення в суборенду

ФОП на 2 групі мають право здавати у суборенду орендовані приміщення за умови, що не будуть порушені вимоги до діяльності на займаній групі (послуги надаються фізособам або «єдинникам»). Також варто дотримуватися встановлених для «спрощенців» лімітів площі, дозволеної для здачі в оренду.

Важливо пам’ятати, що згідно ст. 291.4 ПКУ, ФОП 2 групи не можуть надавати посередницькі послуги з купівлі-продажу, оренди чи оцінки нерухомості. Така діяльність дозволена тільки на 3 групі.Використання коштів з ФОП-рахунку для особистих потреб та навпаки

Оплата комунальних послуг та гарантійний внесок

Кошти, отримані від орендаря як відшкодування за комунальні послуги, не включаються до доходу ФОП на ЄП і оподатковується як дохід фізособи: 18% ПДФО + 5% військового збору. Більш того, цей дохід може бути розцінений як такий, який отриманий від незареєстрованої підприємницької діяльності, що може стати причиною позбавлення ФОП права працювати на ЄП. Тож рекомендується в договорі оренди витрати на комунальні послуги не виносити окремим пунктом, а включити в орендну плату. Щоб можна було регулювати суму комунальних платежів, варто розділити орендну плату на фіксовану та змінну частини, а також вказати, що розмір останньої буде визначатися щомісяця. Такий підхід створює прозорі умови співпраці між орендарем та орендодавцем, разом з тим не порушує законодавство та не передбачає додаткового податкового навантаження на власника.

Також ФОПам важливо пам’ятати, що вони не мають права приймати оплату за електроенергію, яку орендарі отримують, використовуючи електрогенератори, оскільки вона є підакцизним товаром. Ці витрати теж краще включати до загальної суми оренди (або до змінної її частини).

Що стосується гарантійного внеску, який часто за домовленістю із власником виплачує орендар для «підтвердження намірів», податківці визначають його доходом ФОП на момент отримання. У випадку повернення внеску підприємець вже не може зменшити дохід. Тому в договорі краще прописувати, що внесок, наприклад, зараховується як оплата за останній місяць оренди.

Також ФОП не потрібно вказувати символічну суму за оренду, бо такі схеми легко виявляються податківцями. Податкова використовує алгоритми визначення мінімальних цін на оренду нерухомості і при виявленні очевидної невідповідності донарахує підприємцю податків до встановленого для регіону мінімуму. Тож краще вказувати реальну ринкову вартість, щоб не мати неприємностей.

Закючення

Здача нерухомості в оренду ФОП – це не лише можливість отримувати дохід, а й відповідальність за правильне оформлення всіх домовленостей.

Договір оренди допомагає захистити інтереси і власника, і орендаря, а також уникнути непорозумінь у майбутньому. Проте перед тим як передавати майно в оренду, підприємцю  варто ознайомитися з податковими нюансами та правилами звітності. Такий підхід дозволяє працювати легально, спокійно та без зайвих ризиків.