Як здійснити перепрофілювання житла на магазин і навпаки
31 липня 2024
Згідно з чинним законодавством можна виділити основні два види цільового призначення об'єктів нерухомості, які стосуються житлової та нежитлової нерухомості. При цьому, якщо квартира передбачена як вид житлової нерухомості, то при реєстрації прав власності на нежитлове приміщення вид його використання як «магазин» не вказуватиметься.
Отже, за зміни цільового призначення квартири в магазин, у реєстрі прав власності, швидше за все, об'єкт нерухомості буде визначений як нежитлове приміщення без конкретизації його безпосереднього способу використання (магазин, кафе, офіс, склад тощо).
З іншого боку, що менше деталізації, то більше можливостей для власника в порядку його використання.
Реконструкція як найпоширеніший варіант зміни цільового призначення об'єкту нерухомості
З урахуванням чинних приписів законодавства та державних будівельних норм зміна цільового призначення передбачає необхідність проведення реконструкції. Поняття «реконструкція» законодавець визначив як перебудову з метою покращення умов проживання, експлуатації, а також зміни загальної та житлової площі тощо. у зв'язку із зміною геометричних розмірів, цільового призначення, заміною окремих конструкцій, їх елементів.
Слід зазначити, що будівельні норми встановлюють низку вимог для житлових та нежитлових приміщень. І дуже часто навіть формальна зміна цільового призначення об'єкта нерухомості вимагає проведення низки робіт пов'язаних із втручанням в інженерні мережі, забезпечення додаткових вимог щодо безпеки перебування осіб у приміщенні, інших вимог для відповідного виду приміщення яких до зміни його цільового призначення не потрібно було дотримуватись.
Наприклад, у квартирі певної площі за нормами може постійно або тимчасово перебувати певна кількість осіб, у зв'язку з чим розраховуються вимоги до систем вентиляції, протипожежного захисту, водопостачання та водовідведення тощо.
Якщо ж цей об'єкт стає нежитловим приміщенням, яке планується використовувати як магазин, то зазначені вище показники постійного та тимчасового перебування людей суттєво відрізняються, а отже, і вимоги до систем забезпечення безпеки та комунальних мереж теж будуть іншими. Таким чином, формальної зміни назви об'єкта нерухомості буде недостатньо, а власник буде зобов'язаний вчинити низку дій щодо реконструкції об'єкта нерухомості.
Існують нерідкі випадки, коли виникає потреба втручання не тільки в мережі всередині об'єкта нерухомості, а й у загальнобудинкові інженерні мережі. Ці та інші фактори впливають на те, що зміна цільового призначення квартири або нежитлового приміщення впливає на зміну вимог до всього будинку.
Крім того, якщо квартира на першому поверсі перетворюється на магазин, то найчастіше власники здійснюють окремий вхід з фасаду будинку, змінюють систему кондиціювання та вентиляції тощо.Все це свідчить про те, що реконструкція здебільшого є безальтернативним варіантом законної зміни цільового призначення об'єкта нерухомості.
Список погоджень, дозвільних та інших документів, необхідних для проведення реконструкції, як способу зміни цільового призначення об'єкта нерухомості:
- у будь-якому випадку власнику об'єкта нерухомості необхідно мати належним чином оформлені правовстановлюючі документи на об'єкт нерухомості (витяг про право власності, договір купівлі-продажу, рішення суду тощо), а також технічний паспорт, паспорт громадянина України або іноземця, ідентифікаційний код
- надалі, слід звернутися до проектувальника, та з його допомогою отримати містобудівний розрахунок.
- надалі зазначений містобудівний розрахунок разом з іншими документами подається до місцевого органу архітектури для одержання містобудівних умов та обмежень.
- орган архітектури видає містобудівні умови та обмеження у яких визначаються основні вимоги яких слід дотримати власника об'єкта нерухомості та проектувальника при розробці та погодженні проекту реконструкції. У деяких випадках містобудівні умови та обмеження не потрібні. Список таких випадків визначено Наказом Мінрегіону від 06.11.2017 № 289.
- у разі якщо реконструкція передбачає не лише зміну цільового призначення об'єкта нерухомості, а й збільшення потужностей електроприладів або додаткове споживання води, газу, тепла тощо, то власник має отримати від постачальників відповідних послуг технічні умови, виконання яких дозволить отримання необхідних кіловат. електроенергії, кубометрів води, газу та ін.У разі отримання технічних умов передує підготовці проекту реконструкції.
- залежно від вимог, визначених у містобудівних умовах, власнику може знадобитися отримати додаткові погодження. Зокрема, погодження від співаків багатоквартирного будинку, в якому розташована квартира або нежитлове приміщення, цільове призначення яких він планує змінити. Якщо об'єкт нерухомості знаходиться в будинку, що є історичною або культурною пам'яткою, слід отримати узгодження від уповноваженого органу захисту пам'ятників тощо.
- у разі дотримання всіх вищенаведених умов проектувальник розробляє проект реконструкції та передає його власнику на погодження.
- далі, у деяких випадках необхідно провести експертизу проекту. Експертиза проводиться в залежності від того, до якого класу наслідків (відповідальності) належить об'єкт будівництва. Клас наслідків визначає проектант ще на стадії розробки проекту та власник заздалегідь розуміти, чи потрібно йому в майбутньому проходити експертизу проекту чи ні.
- після завершення розробки проекту та за необхідності, після проведення експертизи проекту, власник об'єкта нерухомості укладає договори технічного та авторського нагляду з особами, які мають на це необхідні повноваження. Крім того, укладається договір генерального підряду, якщо реконструкцію проводитиме найманий підрядник.
- якщо власник здійснюватиме реконструкцію власними силами і якщо такий варіант проведення робіт допускається для відповідного виду реконструкції, то договір з генеральним підрядником не вимагається.
- надалі, власник звертається до органу державного архітектурно-будівельного контролю для отримання дозволу на виконання будівельних робіт.
- отримання дозволу у цій статті є узагальнене поняття і включає різні процедури. Все залежатиме від класу наслідків об'єкту, що реконструюється. Якщо клас наслідків незначний (СС1), тоді достатньо буде подати повідомлення про початок виконання будівельних робіт. Якщо клас наслідків середній (СС2) або значний (СС3), слід звертатися із заявою на отримання дозволу на виконання будівельних робіт.
- після завершення реконструкції власник повинен замовити та отримати технічний паспорт на реконструйований об'єкт.
- також слід одержати підтвердження виконання технічних умов, якщо такі виходили.
- на останньому етапі дозвільних процедур власник звертається до органу державного архітектурно-будівельного контролю для реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації, якщо об'єкт будівництва відноситься до незначних наслідків (СС1), або подає акт готовності та повинен отримати від органу державного архітектурно-будівельного контролю відповідний сертифікат якщо об'єкт відноситься до середнього класу наслідків (СС2) або значного класу наслідків (СС3).
- після проходження всіх вищеописаних етапів власник звертається до реєстратора прав на нерухоме майно для реєстрації прав на об'єкт нерухомості з новим цільовим призначенням.
Слід зазначити, що перерахований перелік не є остаточним, відноситься до реконструкції квартири або нежитлового приміщення розташованого в багатоквартирному будинку і в кожному окремому випадку може коригуватися в залежності від цілого ряду обставин.
Чи можна обійтись без реконструкції?
Існують випадки, коли для зміни в реєстрі прав власності призначення об'єкта нерухомості будівельні роботи пов'язані з реконструкцією проводити не потрібно, а об'єкт відповідає всім вимогам, що пред'являються будівельними нормами, як для житлового так і для нежитлового приміщення.У тих випадках, коли зміна цільового призначення об'єкта нерухомості не передбачає здійснення будівельних робіт, на які потрібен дозвіл, власник отримує технічний висновок від спеціаліста з технічної інвентаризації, який одночасно готує ще й новий технічний паспорт на об'єкт нерухомості.
У зазначеному технічному висновку зазначається, що квартира відповідає всім вимогам для нежитлового приміщення або нежитлове приміщення відповідає вимогам будівельних норм для квартир, та зміна цільового призначення не вимагає проведення будівельних робіт та не вимагає отримання дозвільних документів від уповноважених органів містобудування.
Однак у цій сфері існує дуже багато зловживань. Часто на практиці описані вище висновки некоректні, інколи ж просто не відповідають дійсності.
При перевірці органом державного архітектурно-будівельного контролю описані порушення можуть бути виявлені, наслідком чого буде штраф та ініціювання процедури скасування реєстрації прав на об'єкт із зміненим цільовим призначенням. Отже, у гонитві за економією грошей та часу слід розумно оцінювати потенційні ризики.
