Как осуществить перепрофилирование жилья на магазин и наоборот
31 июля 2024
Согласно действующему законодательству можно выделить основные два вида целевого назначения объектов недвижимости, а именно относящиеся к жилой и нежилой недвижимости. При этом если квартира предусмотрена как вид жилой недвижимости, то при регистрации прав собственности на нежилое помещение вид его использования как «магазин» указываться не будет.
Следовательно, при изменении целевого назначения квартиры в магазин, в реестре прав собственности, скорее всего, объект недвижимости будет определен как нежилое помещение без конкретизации его непосредственного способа использования (магазин, кафе, офис, склад и т.п.).
С другой стороны, чем меньше детализации, тем больше возможностей для владельца по порядку его использования.
Реконструкция как самый распространенный вариант изменения целевого назначения объекта недвижимости
С учетом действующих предписаний законодательства и государственных строительных норм изменение целевого назначения предполагает необходимость проведения реконструкции. Понятие «реконструкция» законодатель определил как перестройку с целью улучшения условий проживания, эксплуатации, а также изменения общей и жилой площади и т.п. в связи с изменением геометрических размеров, целевого назначения, заменой отдельных конструкций, их элементов.
Следует отметить, что строительные нормы устанавливают ряд требований для жилых и нежилых помещений.
И очень часто даже формальное изменение целевого назначения объекта недвижимости требует проведения ряда работ связанных с вмешательством в инженерные сети, обеспечения дополнительных требований по безопасности пребывания лиц в помещении, других требований для соответствующего вида помещения которых до изменения его целевого назначения не требуется было соблюдать.
К примеру, в квартире определенной площади по нормам может постоянно или временно находиться определенное количество лиц, в связи с чем рассчитываются требования к системам вентиляции, противопожарной защиты, водоснабжения и водоотведения, и тому подобное.
Если же этот объект становится нежилым помещением, которое планируется использовать как магазин, то указанные выше показатели постоянного и временного пребывания людей существенно отличаются, а значит и требования к системам обеспечения безопасности и коммунальных сетей тоже будут другими. Таким образом, формального изменения названия объекта недвижимости будет недостаточно, а владелец будет обязан совершить ряд действий по реконструкции объекта недвижимости.
Существуют нередкие случаи, когда возникает потребность по вмешательству не только в сети внутри объекта недвижимости, но и в общедомовые инженерные сети. Эти и другие факторы влияют на то, что изменение целевого назначения квартиры или нежилого помещения влияет на изменение требования ко всему дому.
Кроме того, если квартира на первом этаже превращается в магазин, то чаще всего владельцы совершают отдельный вход с фасада дома, меняют систему кондиционирования и вентиляции и т.д. Все это свидетельствует о том, что реконструкция в большинстве случаев является безальтернативным вариантом законного изменения целевого назначения объекта недвижимости.
Список согласований, разрешительных и других документов необходимых для проведения реконструкции, как способа изменения целевого назначения объекта недвижимости:
- в любом случае владельцу объекта недвижимости необходимо иметь должным образом оформленные правоустанавливающие документы на объект недвижимости (выписка о праве собственности, договоре купли-продажи, решении суда и т.п.), а также технический паспорт, паспорт гражданина Украины или иностранца, идентификационный код
- в дальнейшем, следует обратиться к проектировщику, и с его помощью получить градостроительный расчет.
- в дальнейшем указанный градостроительный расчет вместе с другими документами представляется в местный орган архитектуры для получения градостроительных условий и ограничений.
- орган архитектуры выдает градостроительные условия и ограничения в которых определяются основные требования которых следует соблюсти владельцу объекта недвижимости и проектировщику при разработке и согласовании проекта реконструкции. В некоторых случаях градостроительные условия и ограничения не требуются. Список таких случаев определен Приказом Минрегиона от 06.11.2017 № 289.
- в случае если реконструкция предусматривает не только изменение целевого назначения объекта недвижимости, но и увеличение мощностей электроприборов или дополнительное потребление воды, газа, тепла и т.п., то владелец должен получить от поставщиков соответствующих услуг технические условия, выполнение которых позволит получение необходимых киловатт. электроэнергии, кубометров воды, газа и т.д. В таком случае получение технических условий предшествует подготовке проекта реконструкции.
- в зависимости от требований определенных в градостроительных условиях, собственнику может потребоваться получить дополнительные согласования. В частности, согласование от певцов многоквартирного дома в котором расположена квартира или нежилое помещение целевое назначение которых он планирует изменить. Если объект недвижимости находится в доме, являющемся историческим или культурным памятником, то следует получить согласование от уполномоченного органа защиты памятников и т.п.
- в случае соблюдения всех вышеприведенных условий проектировщик разрабатывает проект реконструкции и передает его владельцу на согласование.
- далее, в некоторых случаях необходимо еще провести экспертизу проекта. Экспертиза проводится в зависимости от того, к какому классу последствий (ответственности) принадлежит объект строительства. Класс последствий определяет проектант еще на стадии разработки проекта и владелец заранее будет понимать, нужно ли ему в будущем проходить экспертизу проекта или нет.
- после завершения разработки проекта и при необходимости, после проведения экспертизы проекта, владелец объекта недвижимости заключает договоры технического и авторского надзора с лицами, имеющими на это необходимые полномочия. Кроме того, заключается договор генерального подряда, если реконструкцию будет производить наемный подрядчик.
- если собственник будет осуществлять реконструкцию сами по себе и если такой вариант проведения работ допускается для соответствующего вида реконструкции, то договор с генеральным подрядчиком не требуется.
- в дальнейшем, собственник обращается в орган государственного архитектурно-строительного контроля для получения разрешения на выполнение строительных работ.
- получение разрешения в данной статье представляет собой обобщенное понятие и включает в себя различные процедуры. Все будет зависеть от класса последствий реконструируемого объекта. Если класс последствий незначителен (СС1), тогда достаточно будет подать уведомление о начале выполнения строительных работ. Если класс последствий средний (СС2) или значительный (СС3), следует обращаться с заявлением на получение разрешения на выполнение строительных работ.
- после завершения реконструкции владелец должен заказать и получить технический паспорт на реконструированный объект.
- также следует получить подтверждение выполнения технических условий, если таковые получались.
- на последнем этапе произвольных процедур владелец обращается в орган государственного архитектурно-строительного контроля для регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации, если объект строительства относится к незначительным последствиям (СС1), или представляет акт готовности и должен получить от органа государственного архитектурно- строительному контролю соответствующий сертификат, если объект относится к среднему классу последствий (СС2) или значительному классу последствий (СС3).
- после прохождения всех вышеописанных этапов собственник обращается к регистратору прав на недвижимое имущество для регистрации прав на объект недвижимости с новым целевым назначением.
Следует отметить, что вышеперечисленный перечень не является окончательным, относится к реконструкции квартиры или нежилого помещения расположенного в многоквартирном доме и в каждом отдельном случае может корректироваться в зависимости от целого ряда обстоятельств.
Можно ли обойтись без реконструкции?
Существуют случаи, когда для изменения в реестре прав собственности б назначение объекта недвижимости строительные работы связаны с реконструкцией проводить не нужно, а объект отвечает всем требованиям предъявляемым строительными нормами, как для жилого так и для нежилого помещения.
В тех случаях, когда изменение целевого назначения объекта недвижимости не предусматривает осуществление строительных работ на которые требуется разрешение, владелец получает техническое заключение от специалиста по технической инвентаризации, который одновременно готовит еще и новый технический паспорт на объект недвижимости.
В указанном техническом заключении указывается, что квартира отвечает всем требованиям для нежилого помещения или нежилое помещение отвечает требованиям строительных норм для квартир, и изменение целевого назначения не требует проведения строительных работ и не требует получения разрешительных документов от уполномоченных органов градостроительства.
Однако в этой сфере существует очень много злоупотреблений. Часто на практике описанные выше выводы некорректны, а иногда просто не соответствуют действительности.
При проверке органом государственного архитектурно – строительного контроля описанные нарушения могут быть выявлены, следствием чего будет штраф и инициирование процедуры отмены регистрации прав на объект с измененным целевым назначением. Следовательно, в погоне за экономией денег и времени следует здраво оценивать потенциальные риски.
