Майнові податки: які звільнення має юридична особа-єдиноподатник?

12 лютого 2026

Звільнення з майнових податків: єдиним пільговиком є земельний податок

Перелік податків, які замінюються єдиним податком, закріплений у п. 297.1 Податкового кодексу України (ПКУ). У ньому серед безлічі позицій є лише одна, що стосується майнових платежів — підпункт 4 пункту 297.1 ПКУ, який звільняє платників ЄПЄдиний податок від податку на майно в частині земельного податку.

Інші два майнові податки — податок на нерухомість і транспортний податок — не підпадають під спеціальне звільнення. Тому юридична особа — платник спрощеної системи зобов'язана їх сплачувати в загальному порядку, виходячи з норм, що діють для всіх суб'єктів господарювання.

Слід зазначити, що земельний податок — лише одна зі складових плати за землю. Інша складова — орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, і за нею жодних преференцій для єдиноподатників немає. Це означає, що такі підприємства зобов'язані:

• подавати звітність за орендною платою;
• розраховувати і перераховувати орендну плату до бюджету без будь-яких спеціальних звільнень.

Звільнення від земельного податку для єдиноподатників не можна вважати безумовним: воно перевантажене низкою законодавчих обмежень, а також численними «роз'ясненнями» податкових органів, які нерідко вводять додаткові умови. Важливо враховувати і нормативну базу, і фіскальні підходи, щоб уникнути помилок.

Використання землі в господарській діяльності як ключова умова для звільнення

Пільга з земельного податку діє тільки за умови фактичного використання землі платником ЄП у своїй економічній діяльності. Ця умова застосовується:

• до юридичних осіб — платників ЄП третьої групи, якщо земля використовується для здійснення господарської діяльності (роз'яснення в БЗ 111.04);
• до платників сільгоспЄП (четверта група), якщо земля задіяна в сільськогосподарському товаровиробництві (БЗ 111.02).

Щоб краще зрозуміти цю вимогу, корисно розглянути приклад:

Якщо спортивний клуб володіє гольф-полем, яке активно використовується для надання послуг клієнтам, така земля вважається частиною господарської діяльності і підпадає під звільнення. Однак, якщо аналогічне поле використовується епізодично для особистого відпочинку засновників підприємства, воно не вважається задіяним у бізнесі. Отже, пільга в цьому випадку застосовуватися не буде.

Фіскальні обмеження та спірні позиції

Контролюючі органи часто висувають додаткові вимоги, які прямо не вказані в законі:

1) Тимчасове припинення діяльності.

На думку податківців (БЗ 111.01), якщо юридична особа — платник ЄП тимчасово призупинила діяльність, вона втрачає право на звільнення від земельного податку.

Однак такий підхід не можна вважати обґрунтованим, оскільки ПКУ не містить норми, що пов'язує звільнення з регулярністю або безперервністю господарської діяльності.

2) Земля під будівництвом.

Згідно з позицією податківців (колишня консультація в БЗ 111.01), якщо на ділянці ведеться будівництво, навіть виробничих об'єктів, звільнення не застосовується. Причина — відсутність «використання в господарській діяльності».

Формально консультація втратила чинність, але практика ДНС зазвичай зберігається. Оскаржити таку позицію можна, але на практиці майже завжди доводиться робити це через суд.

Оренда як підстава втрати звільнення

Для платників єдиного податку третьої групи існує важливе обмеження: передача землі або нерухомості в користування третім особам позбавляє права на звільнення від земельного податку.

Згідно з п.п. 4 п. 297.1 ПКУ, пільга припиняється, якщо підприємство:

• передає в оренду / найм / позику земельну ділянку;
• або передає в користування нерухомість, розташовану на такій земельній ділянці, включаючи випадки надання на умовах емфітевзису.

Ці дві умови діють незалежно одна від одної (що підкреслює конструкція «та/або» в ПКУ).

Приклад застосування норми

Підприємство володіє земельною ділянкою, на якій розташований комплекс будівель. Одне з приміщень вирішено здавати в оренду.

Деякі вважають, що, оскільки договір оренди стосується майна, а не землі, звільнення має зберігатися. Але це невірно:

• використовувати об'єкт нерухомості можна тільки разом з частиною землі, на якій він розташований (ст. 796 ЦКУ);
• тому фактично орендар отримує право користування частиною земельної ділянки;
• а значить, ця частина втрачає пільгу з земельного податку.

Податківці рекомендують звертатися до територіальних органів Держгеокадастру, щоб визначити площу землі, яка фактично «передана» у користування. Однак розрахунок можна виконати і самостійно.

Часткова передача нерухомості в оренду та порядок розрахунку оподатковуваної площі

Якщо в оренду передається не вся будівля, а тільки її частина, земельний податок підлягає сплаті тільки за відповідну частку земельної ділянки (пояснення — БЗ 111.02).

Розглянемо конкретний приклад.

Приклад

Платник єдиного податку третьої групи володіє будівлею площею 1011,7 кв. м, з якої 2 кв. м використовуються під оренду (поштомат). Земельна ділянка під будівлею має площу 4828 кв. м.

Яку частину ділянки потрібно оподатковувати?

Для визначення частки землі слід застосовувати абз. п'ятий п. 286.6 ПКУ, який встановлює пропорційний принцип розподілу земельної ділянки між користувачами будівлі.

Формула:

Площа ділянки × (Площа орендованої частини будівлі / Загальна площа будівлі)

Підставимо дані прикладу:

4828 × (2 / 1011,7) = 9,5 кв. м

Отже, земельний податок потрібно нараховувати за 9,5 кв. м, а не за 2 кв. м фактичної площі поштомата.

Податкове зобов'язання виникає:

• з дати підписання договору оренди земельної ділянки;
• або з дати укладення договору оренди нерухомості / її частини (п. 287.7 ПКУ).

Щоб застосувати пропорційний механізм, фіскали вимагають вказати розраховану частку земельної ділянки прямо в договорі оренди. Якщо цього не зробити, контролери наполягатимуть на нарахуванні податку за всю ділянку.

Звітність по земельному податку: коли єдиноподатник подає декларацію, а коли ні

Звільнення за п.п. 4 п. 297.1 ПКУ включає не тільки звільнення від сплати земельного податку, але і звільнення від обов'язку подавати декларацію з цього податку.

Юридичні особи — платники ЄП не подають річну або щомісячну звітність по земельному податку, якщо одночасно виконуються умови:

• земля використовується в господарській діяльності (або в сільгоспвиробництві — для 4-ї групи);
• земельні ділянки або об'єкти нерухомості на них не передані третім особам у користування.

Коли декларацію подавати потрібно

Якщо порушення умов існувало на 1 січня.
Наприклад, на цей момент по ділянці вже укладено договір оренди приміщення.
У такому випадку декларацію на поточний рік необхідно подавати за загальними правилами.
Якщо порушення виникло в середині року.
Тоді податок потрібно задекларувати:

• починаючи з місяця фактичного порушення (наприклад, укладення договору оренди в травні);
• декларація подається протягом 20 календарних днів місяця, наступного за місяцем змін (абз. другий п. 286.4 ПКУ).

Декларація заповнюється тільки щодо тих земель, які не підпадають під звільнення.

Як визначити податкове резидентство, якщо є зареєстрований ФОП в Україні і бізнес за кордоном

1. Юридичні особи — платники єдиного податку мають спеціальну пільгу тільки щодо земельного податку. Податок на нерухомість, транспортний податок і орендна плата сплачуються в загальному порядку.
2. Пільга діє тільки щодо тих земель, які фактично використовуються в господарській діяльності або в сільгоспвиробництві (для 4-ї групи).
3. Передача земельних ділянок або розташованої на них нерухомості (навіть частково) позбавляє права на звільнення щодо відповідної частини земельної ділянки.
4. При оренді частини будівлі земельний податок нараховується пропорційно площі переданої частини. Розрахунок частки землі та її зазначення в договорі оренди є обов'язковою умовою коректного застосування пільги.
5. При дотриманні умов звільнення єдиноподатківці не подають декларацію з земельного податку. Якщо умови порушені — податок декларується і сплачується тільки за ту землю, на яку пільга не поширюється.