Як здавати й орендувати нерухомість, якщо ти підприємець

20 травня 2022 Стане у пригоді для: Підприємці

Оренда на єдиному податку

У законодавстві для підприємців-єдинників установлено низку обмежень у наданні нерухомості й землі в оренду.

ФОПФізична особа — підприємець на єдиному податку можуть здавати в оренду чи суборенду лише лімітовану кількість квадратних метрів (пп. 291.5.3 ПКУ):

• житлові приміщення (квартири, будинки) до 400 кв. м;
• нежитлові приміщення (магазини, підвали, склади, місця на ринках, офіси) до 900 кв. м;
• земельні ділянки до 0,2 га.

Якщо все-таки здаєте понадлімітні площі в оренду як підприємець, це вважається порушенням правил перебування на ЄП, отриманий дохід треба оподаткувати єдиним податком за ставкою 15%, і ви маєте перейти на загальну систему.

При цьому одночасно можна здавати до 0,2 га землі, до 400 кв. м житла та/або до 900 кв. м нежитлової нерухомості.

Не всі єдинники можуть займатися орендою

1-а група. Вам заборонено здавати нерухомість в оренду й займатися посередництвом у цій сфері. Тому якщо у вас є що здати, робіть це не як підприємець, а як звичайна фізособа. З отриманого від оренди доходу треба буде сплатити ПДФОПодаток на доходи фізичних осіб 18% і військовий збір 1,5% й подати декларацію про доходи фізособи.

2-а група. Здавати в оренду можна нерухомість, яка є вашою власністю. А ще можете здавати нерухомість у суборенду.

Як здати в суборенду робоче місце

Ваші орендарі: тільки ФОП і юрособи на єдиному податку й звичайні фізособи.

Потрібно зареєструвати код КВЕД 68.20Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна.

Заборонено: надавати посередницькі послуги в сфері оренди (абз. 4 пп. 2 п. 291.4 ПКУ). Якщо ризикнули й здали в оренду приміщення підприємцю на загальній системі — це вважатиметься забороненим доходом. Орендні платежі від таких контрагентів оподатковують за ставкою ЄП 15%, і ви мусите перейти на загальну систему.

3-я група. Можна здавати свою й орендовану нерухомість у суборенду і працювати ріелтором, тобто надавати посередницькі послуги в цій сфері.

Ваші орендарі: статус не має значення, це можуть бути підприємці та юрособи на ЄП і ЗС, населення.

Потрібно зареєструвати КВЕДи: 68.20Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна, 68.31Агентства нерухомості, 68.32Управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту.

Як зареєструвати новий КВЕД

Здавати нерухомість в оренду єдинник може або як підприємець, або як звичайний громадянин. Тобто якщо у вас є складське приміщення на 1700 кв. м, ви не можете 900 кв. м здати як ФОП, а понадлімітні — як фізособа. Надати понадлімітну площу в безкоштовне користування теж не можна.

Оренда на загальній системі

На загальній системі лімітів і обмежень стосовно оренди немає: можна здавати будь-яку нерухомість будь-якого розміру. А з отриманого доходу треба сплатити 18% ПДФОПодаток на доходи фізичних осіб й 1,5% військового збору.

До того ж на загальній системі можна зменшити свій оподатковуваний дохід на суму витрат, які ви маєте по об'єкту оренди, наприклад чималі комунальні платежі, якщо прописати в договорі, що їх вам відшкодовує орендар. Особливо це актуально для ФОП, які здають нерухомість у суборенду. Їхнім доходом буде отриманий орендний платіж, а витратами — сплачений.

Документи, що підтверджують дохід від оренди

На випадок податкової перевірки ви повинні мати: договір оренди або суборенди, підписані акти приймання-передачі приміщення й акти надання послуг оренди.

Якщо отримуєте оплату готівкою, обов'язково оформляти документ про отримання грошей, указувати в ньому суму орендного платежу, дату. Якщо отримуєте гроші на підприємницький рахунок — має бути виписка з рахунку.

Ну і звичайно, якщо здаєте нерухомість як ФОП, гроші вам повинні надходити на підприємницький рахунок, а не на картку фізособи.

Ви не зобов'язані повідомляти податкову про те, що здаєте нерухомість. Але якщо договір оренди укладаєте на три роки й більше, потрібно його посвідчити в нотаріуса і провести державну реєстрацію (ст.ст. 793–794 ЦКУ).

Щоб підприємцю на загальній системі підтвердити витрати, мають бути договори з комунальниками (з електроенергії, природного газу, тепла, води тощо), у яких ви виступаєте як ФОП, а не як фізособа — власник нерухомості; платіжні документи, акти приймання-передачі послуг.

Якщо здаєте нерухомість як фізособа

Щоб надавати в оренду нерухомість, не потрібно реєструватися підприємцем. Щоправда, податки з орендних платежів платити доведеться.

Орендодавці-фізособи, як і ФОП, платять податки й звітують про свій дохід.

Раз на рік, до 1 травня, треба подати декларацію про майновий стан і доходи, у ній ви вказуєте свій дохід як фізособи, отриманий у попередньому році.

А до 1 серпня вам треба сплатити із цього доходу 18% ПДФО й 1,5% військового збору.

Підприємець орендує приміщення під бізнес у фізособи

Підприємець, який орендує приміщення чи землю у звичайної фізособи й виплачує їй гроші, стає її податковим агентом. Орендна плата — це дохід фізособи, і ви зобов'язані утримувати з орендних платежів і сплачувати до бюджету 18% ПДФО й 1,5% військового збору (п. 170.1 ПКУ).

Не потрібно сплачувати ЄСВЄдиний соціальний внесок при виплаті грошей за оренду фізособі, адже оренда — це не виконання робіт і не надання послуг, на оплату яких нараховується внесок.

Для розрахунку ПДФО береться прописана в договорі сума орендного платежу. Місцеві ради можуть установлювати мінімальну орендну вартість 1 кв. м загальної площі нерухомості фізосіб, рішення про це вони повинні приймати й публікувати на своїх сайтах до початку звітного (податкового) року. Якщо таке рішення є, то база для розрахунку ПДФО повинна бути не менше від мінімальної суми. А якщо мінімальна вартість не встановлена, то податок розраховується з розміру орендної плати, зазначеного в договорі (абз. 2 пп. 170.1.2 ПКУ).

Військовим збором обкладається також уся сума платежу.

Якщо платите за оренду на рахунок орендаря, сплачувати орендну плату, ПДФО й військовий збір потрібно одним платіжним дорученням. Якщо віддаєте гроші готівкою, податки треба перерахувати протягом 3 банківських днів після виплати (пп. 168.1.4 ПКУ).

Ви можете орендувати нерухомість в одному місті, а бути зареєстровані підприємцем в іншому. У будь-якому разі податки з оренди ви сплачуєте в податкову, де перебуваєте на обліку (пп. 168.4.4 ПКУ). І в призначенні платежу на сплату ПДФО й ВЗ указуєте свій податковий номер, а не орендодавця: *; 101; ІПН підприємця; ПДФО з доходів інших, ніж заробітна плата;;;

Сплачені платежі з оренди й податки ви зобов'язані показати в звітності, ознака доходу:

• «106», якщо це лізинг, оренда або суборенда земельної частки (паю);
• «195» — лізинг, оренда, суборенда, емфітевзис земельної ділянки сільськогосподарського призначення, майнового паю;
• за кодом «196» показують у 1ДФ— лізинг, оренду або суборенду іншої нерухомості (офісні, складські, торговельні приміщення тощо, будівель тощо).

Подавати звіт потрібно щокварталу.

Що прописати в договорі оренди

Договір оренди обов'язково укладати в письмовій формі, і треба прописати в ньому такі умови (ст.ст. 284, 286 ГКУ).

Як скласти договір оренди приміщення

Адреса об'єкта, з чого він складається і його вартість. Орендар також має право користуватися земельною ділянкою, на якій розташовано орендоване приміщення, і плата за неї включена до орендного платежу. Якщо біля приміщення є прилегла територія й у договорі не прописано, яка її частина передається в оренду, то вважається, що ділянка переходить у користування повністю (ч. 2 ст. 796 ЦКУ).

Строк дії договору. Якщо строк у договорі не зазначений, вважається, що він укладений на невизначений строк, і кожна зі сторін має право розірвати його будь-коли. Про розірвання договору треба попереджати орендаря чи орендодавця за 3 місяці.

Якщо строк договору минув, а орендар продовжує користуватися приміщенням і орендодавець згоден із цим, то договір автоматично продовжується на той самий строк.

Як власник приміщення ви можете захотіти змінити умови договору, попросити орендаря виїхати достроково, але робити так можна лише в чітко обумовлених випадках (ч. 2 ст. 291 ГКУ, ст.ст. 782–784 ЦКУ):

1. Ваш орендар закрив ФОП, статус сторони договору змінився.
2. Приміщення продано, зруйнувалося чи знищено.
3. Орендар не платить за оренду або платить, але не вчасно, і це триває протягом трьох місяців підряд. У цьому випадку датою розірвання буде момент, коли власник повідомив про припинення договору орендареві.
4. Орендар використовує приміщення не за договором, не за призначенням, без дозволу допустив до користування інших осіб тощо.

Розмір орендної плати й строки її сплати. Орендні платежі, як правило, фіксовані, і сплачувати їх треба щомісяця, приміром з 1-го по 5-е число. Орендар може забажати зменшити платіж, якщо стан приміщення погіршився не з його вини або з'явилися форс-мажорні обставини. А ще часто вартість оренди прив'язують до курсу долара, що має бути зазначено в договорі.

Можна окремо прописати в договорі пункт про заборону змінювати орендну плату протягом строку дії договору, крім обумовлених ситуацій. Це буде аргументом на користь орендаря на випадок, якщо орендодавець захоче підняти плату. У такому разі, якщо домовитися мирно не вийде, підприємцю доведеться вирішувати проблему через суд.

Є ситуації, коли обом сторонам зручно встановити плату у вигляді відсотка від доходу, який підприємець отримуватиме з об'єкта оренди. Такий варіант оплати теж можливо прописати в договорі, але в цьому випадку потрібно чітко встановити, як підприємець визначатиме базу для розрахунку відсотка, якими документами зможе її підтвердити.

Також треба прописати супутні платежі:

• комунальні витрати, плату за інтернет, вивезення сміття, прибирання приміщень тощо. Найчастіше орендар платить комуналку окремо від орендної плати за рахунками, від свого імені укладає договори із провайдерами й постачальниками послуг, оплачує їхню вартість окремо. Ці платежі можуть входити й у фіксовану суму оренди, тобто орендар сам оплачує всі рахунки. Але тоді вам доведеться включати цю суму в оподатковуваний дохід. Ще при оренді частини приміщення витрати треба оплачувати пропорційно до орендованої площі;
• витрати на поточний ремонт. Може знадобитися підкрутити завіси на вікнах, замінити крани, почистити вентиляцію чи кондиціонери — у договорі треба прописати, з чиєї кишені буде оплата.

Відновлення й умови повернення орендованого майна: хто відновлює приміщення, якщо протягом строку оренди в ньому щось змінювалося, — підприємець чи власник.

При укладанні договору обов'язково потрібно взяти в орендаря копії документів, що підтверджують його статус підприємця. Це важливо для єдинників 2-ї групи.

Орендодавець повинен надати документи, які підтверджують його право здавати в оренду конкретну нерухомість, це може бути свідоцтво про право власності, інформація з Держреєстру прав, нотаріально завірена довіреність, якщо фізособа діє за дорученням власника. А якщо власник нерухомості — іноземець, здавати її він може тільки через уповноважених ФОП або юрособу-резидента за письмовим договором, вони ж відповідають за сплату податків із його доходів (пп. 170.1.3 ПКУ).

Договір складають у двох екземплярах, підписують обидві сторони. Кожна має зберігати свій екземпляр. Для підприємця це важливий документ, який підтверджує його право перебувати в приміщенні й допоможе, якщо раптом виникнуть спірні ситуації з орендодавцем.