Как сдавать и арендовать недвижимость, если ты предприниматель
20 мая 2022 Пригодится для: Предприниматели
Правила сдачи недвижимости в аренду для предпринимателей на упрощёнке и общей системе отличаются. На общей системе можно сдавать сколько угодно квадратных метров и статус арендатора значения не имеет. А вот на едином налоге есть ограничения.

Аренда на едином налоге
В законодательстве для предпринимателей-единщиков установлен ряд ограничений по сдаче недвижимости и земли в аренду.
ФЛПФизическое лицо — предприниматель на едином налоге могут сдавать в аренду или субаренду строго лимитированное количество квадратных метров (пп. 291.5.3 НКУ):
- жилые помещения (квартиры, дома) до 400 кв. м;
- нежилые помещения (магазины, подвалы, склады, места на рынках, офисы) до 900 кв. м;
- земельные участки до 0,2 га.
Если всё же сдаёте сверхлимитные площади в аренду как предприниматель, это считается нарушением правил пребывания на упрощёнке, полученный доход надо облагать ЕНЕдиный налог по ставке 15%, и вы должны перейти на общую систему.
При этом одновременно можно сдавать до 0,2 га земли, до 400 кв. м жилья и/или до 900 кв. м нежилой недвижимости.
Не все единщики могут заниматься арендой
1-я группа. Запрещено сдавать недвижимость в аренду и заниматься посредничеством в этой сфере. Поэтому если у вас есть что сдать, сдавайте не как предприниматель, а как обычное физлицо. С полученного от аренды дохода надо будет уплатить НДФЛ 18% и военный сбор 1,5% и подать декларацию о доходах физлица.
2-я группа. Сдавать в аренду можно недвижимость, которая является вашей собственностью. А ещё можете сдавать недвижимость в субаренду.
Как сдать в субаренду рабочее место
Ваши арендаторы: только ФЛП и юрлица на едином налоге и обычные физлица.
Нужно зарегистрировать код КВЭД 68.20Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества.
Запрещено: оказывать посреднические услуги в сфере аренды (абз. 4 пп. 2 п. 291.4 НКУ). Если рискнули и сдали в аренду помещение предпринимателю на общей системе — это будет считаться запрещённым доходом. Арендные платежи от таких контрагентов облагают по ставке ЕН 15%, и вы будете обязаны перейти на общую систему.
3-я группа. Можно сдавать свою и арендованную недвижимость в субаренду и работать риелтором, т. е. предоставлять посреднические услуги в этой сфере.
Нужно зарегистрировать КВЭДы: 68.20Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества, 68.31Агентства недвижимости, 68.32Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на основе контракта.
Как зарегистрировать новый КВЭД
Ваши арендаторы: статус значения не имеет, это могут быть предприниматели и юрлица на ЕН и ОС, население.
Сдавать недвижимость в аренду единщик может или как предприниматель, или как обычный гражданин. То есть если у вас есть складское помещение в 1700 кв. м, вы не можете 900 кв. м сдать как ФЛП, а сверхлимитные — как физлицо. Предоставить сверхлимитную площадь в бесплатное пользование тоже нельзя.
Аренда на общей системе
На общей системе лимитов и ограничений по аренде нет: можно сдавать любую недвижимость любого размера. А с полученного дохода надо уплатить 18% НДФЛНалог на доходы физических лиц и 1,5% военного сбора.
К тому же на общей системе можно уменьшить свой облагаемый доход на сумму расходов, которые у вас есть по объекту аренды, например немалые коммунальные платежи, если прописать в договоре, что их вам возмещает арендатор. Особенно это актуально для ФЛП, которые сдают недвижимость в субаренду. Их доходом будет полученный арендный платёж, а расходами — уплаченный.
Документы, подтверждающие доход от аренды
На случай налоговой проверки у вас должны быть в наличии: договор аренды или договор субаренды, подписанные акты приёма-передачи помещения и акты предоставления услуг аренды.
Если получаете оплату наличными, обязательно надо оформлять документ о получении денег, указывать в нём сумму арендного платежа, дату. Если получаете деньги на предпринимательский счёт — выписка по счёту.
Ну и конечно, если сдаёте недвижимость как ФЛП, поступать деньги вам должны на предпринимательский счёт, а не на карту физлица.
Вы не обязаны уведомлять налоговую о том, что сдаёте недвижимость. Но если договор аренды заключаете на 3 года и больше, нужно его заверить у нотариуса и провести государственную регистрацию (ст.ст. 793–794 ГКУ).
Чтобы ФЛП-общесистемщику подтвердить расходы, должны быть договоры с коммунальщиками (по электроэнергии, природному газу, теплу, воде и т. д.), в которых вы выступаете в качестве ФЛП, а не как физлицо — владелец недвижимости; платёжные документы, акты приёма-передачи услуг.
Если сдаёте недвижимость как физлицо
Чтобы сдавать в аренду недвижимость, не нужно регистрироваться предпринимателем. Правда, налоги с арендных платежей платить придётся. Арендодатели-физлица, как и ФЛП, платят налоги и отчитываются о своём доходе.
Раз в год, до 1 мая, надо сдать декларацию об имущественном состоянии и доходах, в ней вы указываете свой доход как физлица, который получили в предыдущем году.
А до 1 августа вам надо уплатить с этого дохода 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора.
Предприниматель арендует помещение под бизнес у физлица
Предприниматель, который арендует помещение или землю у обычного физлица и выплачивает ему деньги, становится его налоговым агентом. Арендная плата — это доход физлица, и вы обязаны удерживать и уплачивать в бюджет с арендных платежей 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора (п. 170.1 НКУ).
Не нужно уплачивать ЕСВЕдиный социальный взнос при выплате денег за аренду физлицу, потому что аренда — это не выполнение работ или оказание услуг, на оплату за которые начисляется взнос.
Для расчёта НДФЛ берётся прописанная в договоре сумма арендного платежа. Местные советы могут устанавливать минимальную арендную стоимость 1 кв. м общей площади недвижимости физлиц, решение об этом они должны принимать и публиковать на своих сайтах до начала отчётного (налогового) года. Если такое решение есть, база для расчёта НДФЛ должна быть не меньше минимальной суммы. А если минимальная стоимость не установлена, то налог рассчитывается из размера арендной платы, указанного в договоре (абз. 2 пп. 170.1.2 НКУ).
Военным сбором облагается также вся сумма платежа.
Если платите за аренду на счёт арендатора, уплачивать арендную плату, НДФЛ и военный сбор нужно одним платёжным поручением. Если отдаёте деньги наличными, налоги надо перечислить в течение трёх банковских дней после выплаты (пп. 168.1.4 НКУ).
Вы можете арендовать недвижимость в одном городе, а быть зарегистрированы предпринимателем в другом. Налоги по аренде вы всё равно уплачиваете в налоговую, где состоите на учёте (пп. 168.4.4 НКУ). И в назначении платежа на уплату НДФЛ и ВС указываете свой налоговый номер, а не арендодателя: *; 101; ИНН предпринимателя; НДФЛ с доходов других, чем заработная плата;;;
Уплаченные платежи по аренде и налоги вы обязаны показать в отчётности с признаком дохода:
- «106» — лизинг, аренда /субаренда земельной доли (пая);
- «195» — лизинг, аренда/субаренда, эмфитевзис земельного участка сельскохозназначения, имущественного пая;
- «196» — лизинг, аренда/субаренда прочей недвижимости (офисные, торговые, складские помещения, здания и т.д.).
Подавать его нужно каждый квартал.
Что прописать в договоре аренды
Договор аренды обязательно заключать в письменном виде, и надо прописать в нём такие условия (ст.ст. 284, 286 ХКУ).
Как составить договор аренды помещения
Адрес объекта, из чего он состоит и его стоимость. Арендатор также имеет право пользоваться земельным участком, на котором находится арендованное помещение, и плата за него включена в арендный платёж. Если возле помещения есть прилегающая территория и в договоре не прописано, какая её часть передаётся в аренду, то считается, что участок переходит в пользование целиком (ч. 2 ст. 796 ГКУ).
Срок действия договора. Если срок в договоре не указан, считается, что он заключён на неопределённый срок, и любая из сторон имеет право его расторгнуть в любое время. О расторжении договора надо предупреждать арендатора или арендодателя за 3 месяца.
Если срок договора истёк, а арендатор продолжает пользоваться помещением и арендодатель согласен с этим, то договор автоматически продлевается на тот же срок.
Как владелец помещения вы можете захотеть изменить условия договора, попросить арендатора съехать досрочно, но делать так можно только в строго определённых случаях (ч. 2 ст. 291 ХКУ, ст.ст. 782–784 ГКУ):
- Ваш арендатор закрыл ФЛП, статус стороны договора поменялся.
- Помещение продано, разрушилось или уничтожено.
- Арендатор не платит за аренду или платит, но не вовремя, и это продолжается в течение трёх месяцев подряд. В этом случае датой расторжения будет момент, когда владелец сообщил о прекращении договора арендатору.
- Арендатор использует помещение не по договору, не по назначению, без разрешения допустил к пользованию других лиц и пр.
Размер арендной платы и сроки её уплаты. Арендные платежи, как правило, фиксированные, и уплачивать их надо ежемесячно, к примеру с 1-го по 5-е число. Арендатор может потребовать уменьшить платёж, если состояние помещения ухудшилось не по его вине или появились форс-мажорные обстоятельства. А ещё часто стоимость аренды привязывают к курсу доллара, что должно быть прописано в договоре.
Можно отдельно прописать в договоре пункт о запрете изменять арендную плату в течение срока действия договора, кроме оговорённых ситуаций. Это будет аргументом в пользу арендатора на случай, если арендодатель захочет поднять плату. В таком случае, если договориться полюбовно не получится, предпринимателю придётся решать проблему через суд.
Есть ситуации, когда обеим сторонам удобно установить плату в виде процента от дохода, который предприниматель будет получать с объекта аренды. Такой вариант оплаты тоже возможно прописать в договоре, но в этом случае нужно чётко установить, как предприниматель будет определять базу для расчёта процента, какими документами сможет её подтвердить.
Также надо прописать сопутствующие платежи:
- коммунальные расходы, плату за интернет, вывоз мусора, уборку помещений и пр. Чаще всего арендатор платит коммуналку отдельно от арендной платы по счетам, от своего имени заключает договоры с провайдерами и поставщиками услуг, оплачивает их стоимость отдельно. Эти платежи могут входить и в фиксированную сумму аренды, т. е. арендатор сам оплачивает все счета. Но тогда вам придётся включать эту сумму в налогооблагаемый доход. Ещё при аренде части помещения расходы надо оплачивать пропорционально арендуемой площади;
- расходы на текущий ремонт. Может понадобиться подкрутить петли на окнах, заменить краны, почистить вентиляцию и кондиционеры — в договоре надо прописать, из чьего кармана будет оплата.
Восстановление и условия возврата арендованного имущества: кто восстанавливает помещение, если в течение срока аренды в нём что-то менялось, — предприниматель или владелец.
При заключении договора обязательно нужно взять у арендатора копии документов, подтверждающих его статус предпринимателя. Это важно для единщиков 2-й группы.
Арендодатель должен предоставить документы, которые подтверждают его право сдавать в аренду конкретную недвижимость, это может быть свидетельство о праве собственности, информация из Госреестра прав, нотариально заверенная доверенность, если физлицо действует по поручению собственника.
А если владелец недвижимости — иностранец, сдавать её он может только через уполномоченное ФЛП или юрлицо-резидента по письменному договору, они же отвечают за уплату налогов с его доходов (пп. 170.1.3 НКУ).
Договор составляют в двух экземплярах, подписывают обе стороны. Каждый должен хранить свой экземпляр. Для предпринимателя это важный документ, который подтверждает его право находиться в помещении и поможет, если вдруг возникнут спорные ситуации с арендодателем.