Аренда у ФЛП-единщика: площадь, налоги, статус арендатора

28 января 2020 Пригодится для: Предприниматели 1–3-я группы ЕН

Договор аренды на 3-й группе с физлицом

Вы можете заключить договор аренды с физлицом. На 3-й группе вашим арендатором может быть кто угодно — физлицо, ФЛП, ООО на общей системе.

Как сдавать и арендовать недвижимость, если ты предприниматель

Нужно соблюдать правило: общая площадь каждого объекта или части, которая сдаётся в аренду, не должна превышать установленных для единщика норм (п.п. 291.5.3 НКУ, ИНК от 20.09.2019 г. № 345/6/99-00-04-07-03-15/ІПК).

Если сдаёте не помещение целиком, а его часть — детально и чётко опишите объект аренды в договоре, можно выделить площадь, которую передаёте арендатору, на техплане.

Как накажут, если сдаю кв. м больше дозволенных лимитов

Это нарушение условий работы на упрощёнке, и согласно требованиям пп. 5 пп. 298.2.3 НКУ вы обязаны будете перейти на общую систему с 1-го числа месяца, следующего за отчётным периодом, в котором произошло нарушение (заключили договор аренды). 

Запрещённый доход облагается по ставке ЕН 15%.

Нарушения на ЕН: за что можно вылететь с упрощёнки

Надо ли суммировать площади, если сдаю квартиру и склад

Квартира — жилое помещение, для таких помещений арендный лимит — 100 кв. м, склад — нежилое, лимит на сдачу — 300 кв. м.

Суммировать площади разных категорий объектов не надо. Если сдаёте и то и другое, просто придерживайтесь лимитов, установленных для каждой категории.

А вот если сдаёте несколько квартир, общая их площадь не должна превышать 100 кв. м.

Также вы можете сдать часть объекта: если у вас нежилое помещение на 800 кв. м, сдать как ФЛП-единщик вы можете только 300.

Нельзя сдать часть помещения как ФЛП-единщик, а часть, не превышающую лимиты, — как обычное физлицо (консультация в ЗІР, подкатегория 107.01.02).

В то же время есть ИНК, в которой налоговики отмечают: если физлицу на правах собственности принадлежит имущество, которое он сдаёт в аренду: часть площади сдаёт как обычное физлицо, часть как ФЛП, и площадь такого имущества превышает дозволенные лимиты, такой ФЛП не имеет права работать на упрощёнке (ИНК от 21.01.2019 г. № 217/Л/99-99-13-01-02-14/ІПК). Т.е. запрета сдавать в статусе физлица и ФЛП нет, главное не превышать лимиты.

ФЛП на 2-й группе арендует помещение у общесистемщика

Вы можете арендовать помещение у ООО на общей системе, площадь такого помещения может быть любой, ограничений нет. Лимиты вы не учитываете, ведь они относятся только к сдаче в аренду, т. е. к случаям, когда в статусе арендодателя выступаете вы.

Если арендодатель вы. На 2-й группе можно оказывать услуги населению и другим единщикам, ООО на ОС — нельзя. Аренда с целью налогообложения приравнена к услуге (пп. 14.1.203 НКУ), поэтому сдавать недвижимость в аренду общесистемщикам нельзя.

Арендуете помещение у физлица

Если вы как предприниматель арендуете магазин, склад, офис у обычного физлица, вам нужно удерживать из дохода физлица-арендодателя и уплатить в бюджет с суммы арендных платежей 18% НДФЛНалог на доходы физических лиц и 1,5% ВСВоенный сбор (п. 170.1 НКУ) в течение 40 календарных дней после окончания отчётного квартала.

Выплаченный физлицу арендный доход надо отразить в расчёте по форме № 1ДФ.

Расчёт № 1ДФ: когда подавать и как заполнить

Код признака «106» — доход от предоставления имущества в лизинг, аренду или субаренду (срочное владение и/или пользование), код «126» — для возмещения стоимости коммуналки.

Если арендуете помещение у ФЛП, налоги не уплачиваете, но обязательно уточняйте, в каком статусе человек сдаёт вам помещение.

Не нужно уплачивать ЕСВ, потому что аренда — это не выполнение работ / оказание услуг, на оплату которых начисляется взнос. 

Предприниматель арендные КВЭДы не регистрировал и сдаёт недвижимость как физлицо. Если ваш арендатор такое же физлицо, ответственность за начисление и уплату НДФЛ и ВС с дохода, который получаете от аренды, лежит на вас.

20-ОПП и арендованная недвижимость

Когда у предпринимателя появляется новый объект налогообложения, надо об этом уведомить налоговую, как это сделать — подать форму 20-ОПП.

Уведомление 20-ОПП: как подают ФЛП

Это касается арендованных помещений, которые используете в деятельности.

В графе 10 «Вид права на объект» отмечаете: «7» — право долгосрочного пользования или аренды или «8» — право краткосрочного пользования, аренды или найма.