Зміна договору оренди: чи слід робити оновлення форми 20-ОПП

10 квітня 2025 Стане у пригоді для: Підприємці

Лист ДПСУ від 19.09.2024 No 4527/ІПК/99-00-12-01-02 ІПК містить роз'яснення щодо обов'язковості подання або оновлення форми 20-ОПП за змін умов оренди об'єктів нерухомості.

Йдеться про моменти, коли об'єкт нерухомості здається в оренду, і чи потрібно в таких ситуаціях спрямовувати нову форму 20-ОПП або додавати корективи до вже поданої.

Основний висновок:

Відповідно до роз'яснень податківців, якщо при зміні умов оренди (переукладення договору з тим самим орендарем, зміні орендарів, зміні терміну дії угоди) стан та призначення об'єкта залишаються незмінними, це не потребує оновлення даних про об'єкт оподаткування (нижче - ОП).

Відповідно, немає необхідності спрямовувати актуалізовану форму 20-ОПП у тих моментах, коли об'єкт вже був заявлений раніше, та його стан зазначений як «здається в оренду» (код «9» у графі 9).Підготування до ліквідації ТОВ: послідовність дій та поради фахівців

Питання платника:

СГ звернувся до ДПС із запитом на надання індивідуальної податкової консультації (ІНК) з питань подання форми 20-ОПП у таких випадках:

Якщо орендарем об'єкта нерухомості є той самий ФОП, з яким строк договору закінчився 31.12.2023, а новий договір укладено з ним з 01.01.2024 по 31.12.2024.
Якщо орендар змінився, тобто. з 01.08.2023 до 31.12.2023 оренду здійснював один ФОП, а з 01.01.2024 – інший.

Також платник запросив роз'яснення щодо заповнення графи 9 «Стан об'єкта оподаткування» форми 20-ОПП у наведених випадках та необхідності зазначення кожної окремої частини будівлі, якщо будівля здається в оренду частково.

Загальна відповідь фіскалів:

Спочатку ДПС нагадала, що ПКУ зобов'язує всіх платників надсилати звітність про ОП (включно з тими, що віддавалися в оренду або здаються на даний час), застосовуючи форму 20-ОПП. Ці передумови регламентуються Порядком No 1588, і форму 20-ОПП слід спрямувати протягом 10 робочих днів після реєстрації, формування чи відкриття ОН.

Порядок обліку платників податків та зборів, завізований наказом Мінфіну від 09.12.2011 No 1588, фіксує особливості надсилання форми 20-ОПП та регулює порядок внесення інформації про ОП.

Форма 20-ОПП оформляється шляхом укрупнення відомостей. Така процедура свідчить, що, наприклад, для ОП, які перебувають в одному будинку і належать одному СГ (офіс, склад і т.д.), достатньо подати відомості про об'єкт у формі одним рядком, прописавши всі види використання цього об'єкта.

Однак це правило не поширюється на нерухомість, що підлягає держреєстрації: наприклад, окремо подаються відомості і про земельну ділянку, і про будинок на ньому.

Якщо змінюються дані про ОП, включаючи здачу його в оренду, СГ повинен за 10 робочих днів направити актуалізовану форму 20-ОПП, щоб позначити ДПС про зміни.

Роз'яснення щодо конкретних ситуацій оренди нерухомості:

Розберемо, яким способом фіскали рекомендують оформляти форму 20-ОПП залежно від типу оренди та використання об'єкта:

Оренда всієї будівлі (об'єкта нерухомості): Якщо власник передає в оренду всю будівлю повністю або її окремі приміщення, керуючись принципом масштабування, тобто можливість надсилати вихідні дані у формі 20-ОПП одним рядком.При цьому у графі 9 прописується стан об'єкта «здається в оренду», а його код – «9». Це правило діє для будівель з єдиною адресою та реєстраційним номером у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Часткова оренда будівлі: Буває, що в оренду здається лише частина будівлі (наприклад, одне приміщення), а інша частина залишається в обслуговуванні у власника, то вихідні дані про такий об'єкт потрібно прописати у формі 20-ОПП окремо, надавши всім частинам об'єкта унікальний ідентифікатор (вводиться у графі 5). Частина, що орендується, відображається у формі з кодом стану «здається в оренду» (код «9» у графі 9), а частина, яка використовується самим власником, — з кодом «2» (обслуговується власником) або «3» (не використовується). Таку інформацію потрібно запровадити у формі 20-ОПП двома рядками.

Зміна або продовження договору оренди, зміна орендаря:

Якщо відбувається оформлення іншого договору оренди той самий об'єкт, коригування терміну оренди, продовження терміну активності договору чи зміна орендаря, в ДПС роз'яснюють, що це змінює стан і призначення об'єкта.

Відповідно, такі зміни не вимагають подачі нової форми 20-ОПП, якщо стан об'єкта залишається таким самим, як і раніше, і зазначено як «здається в оренду».Як вивести гроші з ТОВ

Просто кажучи, якщо об'єкт раніше був заявлений у формі 20-ОПП, і у графі 9 вказано код стану «здається в оренду» (код «9»), то у разі зміни договору або заміни орендаря актуалізація форми 20-ОПП не вимагається. Форма 20-ОПП не потребує повторної подачі, оскільки дані про ОП не змінювалися.

Напрямок форми 20-ОПП орендарем:

Фіскали ще й підкреслюють, що обов'язок подачі форми 20-ОПП лежить як у орендодавці, і на арендаторе.У випадках, коли оренда об'єкта переходить до нового орендаря, саме у нього виникає обов'язок подачі форми 20-ОПП на цей об'єкт.

Про тему - “ФОП ліквідуватиметься, оренда залишатиметься на фізособі: чи потрібно спрямовувати ф. 20-ОПП?”, - читайте тут.

Додаткові коментарі щодо подачі форми 20-ОПП при вже повідомленому об'єкті:

Якщо об'єкт раніше був заявлений у формі 20-ОПП, а потім передано в оренду, фіскали вважають, що потрібно надсилати форму з актуалізованими відомостями за 10 робочих днів після дати реальної передачі об'єкту орендарю. змінений стан об'єкта: у графі 2 вказується код ознаки «3», а у графі 9 — код стану «здається в оренду» (код «9»).

Виправлення форми 20-ОПП:

Наказом Мінфіну від 27.09.2024 № 470 була актуалізована форма 20-ОПП.

Висновки

Подача форми 20-ОПП буде не потрібна при зміні умов оренди, якщо призначення та стан об'єкта залишаються незмінними (наприклад, при продовженні договору з тим самим орендарем або зміною орендаря).Якщо директор підприємства є ФОП, чим це загрожує?
Оренда всього об'єкта або його частин: якщо будівля здається в оренду повністю, відомості подаються у формі 20-ОПП одним рядком.
Зміна орендаря: орендодавець не зобов'язаний подавати нову форму 20-ОПП, якщо об'єкт вже заявлено як орендований.
Зміна форми 20-ОПП: з 27.09.2024 року форму оновлено та перейменовано у «Заяву про об'єкти оподаткування», зміни анонсуються після опублікування.
Термін подачі форми при зміні даних: якщо об'єкт до того був заявлений у 20-ОПП і потім відданий в оренду, оновлена форма спрямовується протягом 10 робочих днів за фактичною передачею об'єкта.