Изменение договора аренды: следует ли делать обновление формы 20-ОПП

10 апреля 2025 Пригодится для: Предприниматели

Письмо ГНСУ от 19.09.2024 No 4527/ІПК/99-00-12-01-02 ІПК содержит разъяснения, касающиеся обязательности подачи или обновления формы 20-ОПП при изменениях условий аренды объектов недвижимости. 

Речь идет о моментах, когда объект недвижимости сдается в аренду, и требуется ли в таких ситуациях направлять новую форму 20-ОПП или добавлять коррективы в уже поданную.ФЛП-упрощенец и предоставление возвратной финансовой помощи

Основной вывод:

Согласно разъяснениям налоговиков, если при изменении условий аренды (перезаключении договора с тем же арендатором, смене арендаторов, изменении срока действия соглашения) состояние и назначение объекта остаются прежними, это не требует обновления данных об объекте налогообложения (ниже - ОН). 

Соответственно, нет необходимости направлять актуализированную форму 20-ОПП в тех моментах, когда объект уже был заявлен ранее, и его состояние указано как «сдается в аренду» (код «9» в графе 9).

Вопрос плательщика:

СХ обратился в ГНС с запросом на предоставление индивидуальной налоговой консультации (ИНК) по вопросам подачи формы 20-ОПП в следующих случаях:

1. Если арендатором объекта недвижимости является один и тот же ФЛП, с которым срок договора истек 31.12.2023, а новый договор заключен с ним с 01.01.2024 по 31.12.2024.
2. Если арендатор изменился, т.е. с 01.08.2023 по 31.12.2023 аренду осуществлял один ФЛП, а с 01.01.2024 – другой.

Также плательщик запросил разъяснения по заполнению графы 9 «Стан об’єкта оподаткування» формы 20-ОПП в приведённых случаях и необходимости указания каждой отдельной части здания, если здание сдается в аренду частично.

Общий ответ фискалов:

Изначально ГНС напомнила, что НКУ обязывает всех плательщиков направлять отчетность об ОН (включительно с теми, что отдавались в аренду или сдаются на данное время), применяя форму 20-ОПП. Эти предпосылки регламентируются Порядком No 1588, и форму 20-ОПП следует направить в течение 10 рабочих дней после регистрации, формирования или открытия ОН.

Порядок учета плательщиков налогов и сборов, завизированный приказом Минфина от 09.12.2011 No 1588, фиксирует особенности отправки формы 20-ОПП и регулирует порядок внесения информации об ОН.

Форма 20-ОПП оформляется методом укрупнения сведений. Такая процедура свидетельствует, что, например, для ОН, пребывающих в одном здании и принадлежащих одному СХ (офис, склад и т.д.), достаточно подать сведения об объекте в форме одной строкой, прописав все виды использования этого объекта. 

Однако это правило не распространяется на недвижимость, подлежащую госрегистрации: например, отдельно подаются сведения и о земельном участке, и о здании на нем.Использование средств с ФЛП-счета для личных нужд и наоборот

Если изменяются данные об ОН, включая сдачу его в аренду, СХ должен за 10 рабочих дней направить актуализированную форму 20-ОПП, чтобы обозначить в ГНС об изменениях.

Разъяснения по конкретным ситуациям аренды недвижимости:

Разберем, в какой способ фискалы рекомендуют оформлять форму 20-ОПП в зависимости от типа аренды и использования объекта:

1. Аренда всего здания (объекта недвижимости): Если собственник передает в аренду все здание целиком или его отдельные помещения, руководствуясь принципом масштабирования, то есть возможность направлять исходные данные в форме 20-ОПП одной строкой. При том в графе 9 прописывается состояние объекта «сдается в аренду», а его код — «9». Данное правило действует для зданий с единым адресом и регистрационным номером в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
2. Частичная аренда здания: Бывает, что в аренду сдается только часть здания (например, одно помещение), а другая часть остается в обслуживании у собственника, то исходные данные о таком объекте требуется прописать в форме 20-ОПП раздельно, присвоив всем частям объекта уникальный идентификатор (вводится в графе 5). Арендуемая часть отображается в форме с кодом состояния «сдается в аренду» (код «9» в графе 9), а часть, используемая самим собственником, — с кодом «2» (обслуживается собственником) или «3» (не используется). Такую информацию требуется ввести в форме 20-ОПП двумя строками.

Изменение или продление договора аренды, смена арендатора:

Если происходит оформление иного договора аренды на тот же объект, корректирование термина аренды, продление термина активности договора или смена арендатора, в ГНС разъясняют, что это не изменяет состояние и назначение объекта. 

Соответственно, такие изменения не требуют подачи новой формы 20-ОПП, если состояние объекта остается таким же как и ранее и указано как «сдается в аренду».

Попросту говоря, если объект ранее был заявлен в форме 20-ОПП, и в графе 9 указан код состояния «сдается в аренду» (код «9»), то в случае смены договора или замены арендатора актуализация формы 20-ОПП не требуется. Форма 20-ОПП не нуждается в повторной подаче, поскольку данные об ОН не менялись.

Направление формы 20-ОПП арендатором:

Фискалы к тому же подчеркивают, что обязанность подачи формы 20-ОПП лежит как на арендодателе, так и на арендаторе. В случаях, когда аренда объекта переходит к новому арендатору, то именно у него возникает обязанность подачи формы 20-ОПП на этот объект.

О теме - «ФЛП будет ликвидироваться, аренда будет оставаться на физлице: нужно ли направлять ф. 20-ОПП?», - читайте здесь.

Дополнительные комментарии по подаче формы 20-ОПП при уже уведомленном объекте:

Если объект ранее уже был заявлен в форме 20-ОПП, а затем передан в аренду, фискалы полагают, что требуется направлять форму с актуализированными сведениями за 10 рабочих дней после даты реальной передачи объекта арендатору. Это свидетельствует, что в форме 20-ОПП следует отражать измененное состояние объекта: в графе 2 указывается код признака «3», а в графе 9 — код состояния «сдается в аренду» (код «9»).

Правки формы 20-ОПП:

Приказом Минфина от 27.09.2024 No 470 была актуализирована форма 20-ОПП. На данный момент она будет называться «Заявление об объектах налогообложения», и изменения будут анонсированы после официального опубликования и внедрения.Комиссия для единоналожников: что стоит знать

Выводы

• Подача формы 20-ОПП будет не нужна при изменении условий аренды, если назначение и состояние объекта остаются неизменными (например, при продлении договора с тем же арендатором или при смене арендатора).
• Аренда всего объекта или его частей: если здание сдается в аренду полностью, сведения подаются в форме 20-ОПП одной строкой. Если в аренду сдается только часть здания, а другая используется собственником, актуальные данные направляются раздельно по каждой части.
• Смена арендатора: арендодатель не обязан подавать новую форму 20-ОПП, если объект уже заявлен как арендованный. Однако новому арендатору следует в обязательном порядке подать форму на объект.
• Изменение формы 20-ОПП: с 27.09.2024 форма обновлена и переименована в «Заявление об объектах налогообложения», изменения анонсируются после опубликования.
• Термин подачи формы при смене данных: если объект до того был заявлен в 20-ОПП и затем отдан в аренду, обновленная форма направляется в течение 10 рабочих дней следом за фактической передачей объекта.